BG 
RU
EN
Луксозни имоти по населено място
всички населени местав България
Защо цените на имотите могат да продължат да растат в продължение на години
capital.bg
21.10.2024
Жилищният сектор, очевидно, продължава да поскъпва независимо от обстоятелствата, пише The Economist под заглавие “Суперцикълът на цените на жилищата тепърва започва”.
През следващите години е вероятно секторът да продължи да устоява на пазарните тенденции, а цените на жилищата да се покачват, благодарение на поне три ключови фактора: демографията, развитието на големите градове и инфраструктурата.
Имигрантите създават търсене на жилища, което обикновено води до ръст както в наемите, така и в цените на недвижимите имоти. Макар че все повече хора работят от вкъщи, големите градове остават привлекателни, което увеличава конкуренцията за ограниченото жилищно пространство в центровете им. Освен това, в много градове придвижването до работа става все по-трудно, което ограничава възможността хората да живеят далеч от работните си места.
След финансовата криза от 2007-2009 г. световните цени на жилищата спадат с 6% в реално изражение. Въпреки това, те бързо се възстановяват и дори надминават предишните си високи стойности преди кризата. Когато настъпи пандемията COVID-19, икономистите прогнозират, че имотният пазар ще се срине, но вместо това настъпва бум – купувачите, въпреки ограниченията, се надпреварваха за покупка на жилища. След 2021 г., с повишаването на лихвените проценти от централните банки за борба с инфлацията, се засилват опасенията за спад в цените на имотите. Въпреки това, реалните цени спадат само с 5.6%, а сега отново нарастват бързо. Изглежда, че жилищният пазар има удивителната способност да поскъпва въпреки предизвикателствата, и вероятно ще продължи в бъдеще.
Историята на жилищния пазар показва как един някога незначителен актив се превръща в най-ценния в света. До около 1950 г. цените на имотите в развитите страни остават стабилни в реално изражение, защото строителите изграждали жилища там, където имало търсене, предотвратявайки значителни увеличения на цените. Развитието на транспортната инфраструктура през XIX и началото на XX век също спомогнало за задържане на цените, според изследване на Дейвид Майлс и Джеймс Сефтън. По-добрият транспорт улеснил хората да живеят по-далеч от работното си място, разширявайки обхвата на използваемата земя и намалявайки конкуренцията за жилища в градските центрове.
След Втората световна война обаче настъпили промени, които създали настоящия жилищен бум. Правителствата започнали да субсидират ипотеките, а повишената раждаемост сред младите хора увеличила нуждата от жилища. Урбанизацията засилила търсенето на жилищни пространства в и без това пренаселени градове.
През втората половина на XX век се въвеждат строги регулации за използването на земята, а строителството на инфраструктура станало по-сложно, което ограничава разширението на градовете. Градове като Лондон и Ню Йорк, които преди това са строили интензивно, започнали да забавят темпото. Строителството на жилища в развитите страни, измерено спрямо населението, достигнало своя връх през 60-те години и след това се свило наполовина. Цените на имотите започнали устойчиво да се покачват.
Последните няколко години се оказват по-малко разрушителни за жилищния пазар, отколкото дори най-оптимистичните прогнози предвиждат преди три години. Въпреки повишаването на лихвените проценти от централните банки, много ипотечни кредитополучатели не усещат пряко въздействие. Много от тях са сключили фиксирани ипотечни договори преди и по време на пандемията, което ги предпазва от по-високите лихви. В Америка, където често фиксират лихвите по ипотеките за 30 години, плащанията по тези кредити остават стабилни като дял от дохода на домакинствата. Новите купувачи, обаче, са изправени пред по-високи ипотечни разходи, но покачването на доходите до известна степен смекчава този ефект. Заплатите в страните от Г-10 са с 20% по-високи в сравнение с 2019 г.
В Германия, Нова Зеландия и Швеция реалните цени на жилищата са се понижили с над 20% спрямо пиковете по време на пандемията. В други страни обаче спадът е бил незначителен и в момента се наблюдава нов подем. В Америка цените на жилищата продължават да достигат нови върхове почти всеки месец, като за последната година са нараснали с 5% в номинално изражение. В Португалия също се наблюдава ръст, а пазарите, които са били слаби, започват да се възстановяват. В Рим, например, цените на жилищата спадат с над 30% между 2011 и 2019 г. заради дълговата криза в Италия, но сега отново се покачват.
В краткосрочен план е вероятно цените на жилищата да продължат да се покачват. Понижаващите се лихвени проценти спомагат за това. В Америка лихвите по 30-годишните фиксирани ипотечни кредити намаляват с почти 1.5 процентни пункта от последната си пикова стойност. В Европа кредитополучателите с фиксирани лихви скоро ще могат да рефинансират ипотеките си на по-ниски лихвени проценти, тъй като централните банки намаляват основните си лихви. Но има и по-дългосрочни фактори, които ще продължат да подкрепят жилищния суперцикъл през следващите десетилетия.
Положителни перспективи за пазара
Първият фактор, който влияе, е свързан с демографията. Според изчисления от проучване, населението на богатите страни, идващо от чужбина, расте с 4% годишно – най-бързият темп досега. Имигрантите имат нужда от жилища, което обикновено води до покачване както на наемите, така и на цените на имотите. Проучване на Роса Санчис-Гуарнер от Университета в Барселона, изследващо Испания, показва, че увеличение на имиграцията с един процентен пункт води до ръст на средните цени на жилищата с 3.3%.
Поради рекордния брой имигранти, политици в страни като Канада и Германия налагат ограничения върху имиграцията. Въпреки това, дори при по-строги мерки, богатите държави вероятно ще продължат да приемат повече мигранти, отколкото преди, поради нуждата им да се справят със застаряващото население. Според прогнозите на Goldman Sachs, ако Камала Харис стане президент на САЩ, годишната нетна имиграция ще спадне леко до 1.5 милиона души от над 2 милиона през 2024 г. При евентуална победа на Доналд Тръмп, при разделена власт, се очаква тя да намалее до 1.25 милиона.
Вторият фактор е свързан с градовете. Когато през 2020 г. COVID-19 удари, мнозина вярвали, че големите градове ще загубят привлекателността си. Увеличената работа от разстояние теоретично би трябвало да позволи на хората да се преместят в по-евтини и просторни жилища извън градовете.
Това обаче не се случи. Хората действително работят повече от вкъщи, но големите градове продължават да бъдат привлекателни. В САЩ 37% от бизнеса все още е съсредоточен в големите градски центрове, както и през 2019 г. Делът на заетостта в столиците на богатите страни се е увеличил в последните години. В страни като Япония, Южна Корея и Турция столиците продължават да привличат повече нови работни места. Освен това, те предлагат разнообразие от забавления – например, делът на баровете и пъбовете в Лондон е нараснал леко след пандемията. Всички тези фактори водят до увеличена конкуренция за жилищно пространство в централните градски райони, където предлагането на жилища е ограничено.
Третият фактор е свързан с инфраструктурата. В много градове пътуването до работа става все по-трудно, което ограничава разстоянието, на което хората могат да живеят от работните си места. Във Великобритания средната скорост на придвижване е намаляла с 5% през последните десет години. В много американски градове задръстванията са близо до рекордни нива. Изграждането на нови транспортни мрежи е почти невъзможно. Високоскоростната железница в Калифорния, която трябвало да свърже Лос Анджелис и Сан Франциско и да предостави повече жилищни възможности, вероятно никога няма да бъде завършена.
Някои икономисти се надяват, че има възход на движението YIMBY (Yes In My Backyard), което подкрепя новото строителство в местните райони. Изглежда, че тези, които подкрепят новите проекти, са успели да убедят някои политици да променят правилата за използване на земята с цел стимулиране на строителството. В началото на 2022 г. разрешенията за строеж в Нова Зеландия достигат рекордно високи нива, което помогна за намаляване на цените на жилищата.
Въпреки това, извън Нова Зеландия ефектът на YIMBY е по-слаб. Проучване на икономистите Кнут Аре Ааствеит, Бруно Албукерке и Андре Анундсен показва, че "еластичността на предлагането" на жилища в Америка – или способността на строителството да отговори на увеличеното търсене – е намаляла от началото на века. Няма доказателства за значително увеличение на строителната дейност след пандемията. Проблемите с предлагането са най-остри в градските райони. Например в Сан Хосе, най-скъпият град в САЩ, миналата година бяха одобрени едва 7 000 нови жилища, значително по-малко от нивата преди десетилетие. Дори в градове като Хюстън и Маями, които се смятат за по-гъвкави, темпът на строителство остава слаб.
През следващите години жилищните пазари могат да се сблъскат с различни предизвикателства, като икономически колебания, промени в лихвените проценти или проблеми в банковия сектор. Въпреки това, дългосрочни фактори като демографията, градската икономика и инфраструктурата вероятно ще продължат да играят ключова роля. Както прогнозираха през 2017 г. Майлс и Сефтън, в много страни е възможно цените на жилищата да продължат да растат по-бързо от доходите, което ще направи този клас активи още по-значим.
Оригинална статия: The Economist Newspaper Limited, 2024.
Публикуваната статия е превод/преработка на оригиналната статия или материал на съответния цитиран ресурс. Според закона за авторското право на Република България (чл. 9) авторското право върху превод или преработка принадлежи на лицето, което ги е направило, без с това да се накърняват правата на автора на оригиналното произведение.
в България