BG 
RU
EN
Луксозни имоти по населено място
всички населени местав България
Статия в capital.bg: Пазарът на жилища: Офертните цени се запазват, но сделките са по-малко и стават след отстъпки
capital.bg
03.05.2023
Все още ниските лихви по ипотеки са причина охлаждането в България да е по-слабо от другаде в Европа.
Спадът в цените на жилищата на глобалния пазар ще продължи - това са преобладаващите очаквания сред анализатори, анкетирани от Reuters наскоро. Той беше продиктуван най-вече от поскъпването на ипотечните кредити, което е следствие от усилията на централните банки да ограничат инфлацията чрез повишаване на лихвите. Обръщането идва на фона на исторически връх в цените на жилищата по света.
Пазарната стойност на жилищата в САЩ през втората половина на 2022 г. намаля с 4.9%, което се равнява на 2.3 трлн. долара, а регистрираният спад е най-резкият след финансовата криза от 2008 г. Отскоро обаче цените пак леко се покачват, което се отдава основно на намалялото предлагане. През последното тримесечие на 2022 г. Евростат също отчете спад в цените на жилищата в ЕС (с 1.5%) за пръв път от 2015 г. Такава е тенденцията в 15 от 27-те страни членки. През същия период цените на жилищата в България нараснаха с 0.4% на годишна база по данни на НСИ. Единствено в София обаче беше регистриран спад с 2.5%, а в Пловдив - задържане.
"Имаме видими сигнали на охлаждане на секторите на недвижими имоти в редица страни от еврозоната. Има забавяне и притеснението на ЕЦБ и другите централни банки е, че ако настъпи ревалоризация на стойността на имотите, обезпечеността на кредитите ще спадне и загубите на банките ще се увеличат. Българският пазар според последните изследвания не излиза прегрял, той е малко над равновесието си, но е сравнително спокоен. Ние сме една от страните в ЕС с най-нисък дял на кредитите към БВП", коментира на пресконференция Петър Андронов, главен изпълнителен директор "Международни пазари" на белгийската банка KBC.
Сделките с имоти в страната вече две поредни тримесечия намаляват в сравнение със същия период на предходната година - със 7.3% през юли - септември, и после с 10.4% през октомври - декември. Въпреки това като брой те все още са повече, отколкото през последното тримесечие на предковидната 2019 г. В София през последното тримесечие покупките намаляха с над 17%, като всичко това е на фона на исторически връх на цените през годината, а първото тримесечие на 2023 г. донесе нов спад от 9% в национален мащаб.
Пазарът търси равновесие
В България сега търсенето, макар и свито, все още е по-високо от предлагането, а пазарът търси равновесие между тях. Това е преобладаващото мнение сред ключови участници на пазара на имоти в България, попитани от "Капитал" за прогнозите им. Като цяло те не очакват резки промени, а по-скоро плавно развитие на сегашните тенденции. А те са на намаляване на броя на сделките, забавяне на ръста на цените и отстъпки от офертните цени.
"Преди на продавач се падаха поне двама купувачи, сега - между един и един и половина. Този тренд започна в края на 2022 г. и търсенето донякъде се запази на тези нива", казва Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес недвижими имоти". Според нея пазарът на жилища сега е активен в разумни граници, докато преди по-малко от година е бил хиперактивен и този тренд не е бил полезен за участниците.
"Да не забравяме, че сравняваме сегашния период с миналата и по-миналата година, които са рекордни в бизнеса с имоти за последните 12-13 години. Да, обемът на сделките намалява и вероятно и първото тримесечие ще видим спад. Засега НСИ отчете спад единствено на цените в София, но това е спад в сравнение с предишни ръстове. През следващите тримесечия ще станем свидетели на още по-големи спадове на ръстовете. Но едно от нещата, заради които очакваме нелоша година, е, че поради спецификите на формирането им в България лихвите се покачват значително по-бавно, отколкото в Европа, и това е различното в ситуацията тук и там. Затова и смятам, че пазарът през тази година ще бъде спокоен, в преходен етап и ще дава възможност за спокойно вземане на решение от страна на купувачите", казва Добромир Ганев, председател на НС "Недвижими имоти" и управител на "Форос".
"Основната тенденция, която ще наблюдаваме през тази година, е връщането на пазара към равновесие и сближаването на темповете на ръст на продажбите и цените с дългосрочните им стойности. Стръмното покачване на цените на имотите в големите градове и особено в София, на което станахме свидетели през 2022 г., ще спре, но цените ще продължат да растат поне с половината от ръста на инфлацията през 2023 г., казва Антон Андонов, изпълнителен директор на "ЕРА Недвижими имоти".
"Ако говорим за големите градове, през 2023 г. броят на сделките ще продължи да намалява. Купувачите ще стават все по-взискателни към предлаганите имоти. Времето за вземане на решение ще се увеличава. Цените ще се задържат около сегашните нива. Ще има все по-високи отстъпки от офертните цени", прогнозира Стойне Василев, консултант по лични финанси и създател на сайта SmartMoney.bg.
"Очаквам една добра година за имотния и кредитния пазар, в която цените на имотите ще се задържат около нивата, постигнати в края на 2022 г. Броят на сделките ще намалее с около 10% спрямо 2022 г. Лихвите по ипотеките леко ще се увеличат до нива 3.5-4% до края на годината. Активността в столицата и големите градове в страната ще се запази висока", казва Тихомир Тошев, кредитен консултант и изпълнителен директор на "Кредит център".
Пролетно оживление
Прогнозите са на фона на известно оживление на пазара, което агенциите регистрират най-вече през март. "В края на ноември и през целия декември миналата година пазарът позатихна и беше "на изчакване". През януари се раздвижи, през февруари пак доста замря. През март обаче запитванията се увеличиха в пъти спрямо двата предишни месеца. Не всички те се превръщат в сделки, със сигурност хората са по-активни в търсене и избиране. Прогнозата ми е, че пазарът ще се задържи в рамките на тази плоскост", казва Евгени Василев ръководител на Arco Real Estate.
"Още първите дни на 2023 г. песимистичните настроения като че ли намаляха и направиха път на по-оптимистичните. Няма го този страх от тежка зима и рецесия, който беше натежал на пазара в края на миналата година. Годината започна активно. Броят на запитванията и реализираните сделки е малко по-голям от тези през същия период на 2022 г., когато пандемията още се вихреше и започна войната в Украйна", казва и Полина Стойкова, изпълнителен директор на "Бългериан пропъртис".
Други отдават сегашното оживление на решения за покупка, отложени от миналата година, когато войната в Украйна пораждаше несигурност, очакваше се рецесия и покачване на лихвите.
Какво ще става с лихвите
Основният фактор, на който се отдава относително доброто състояние на пазара сега, е, че лихвите по жилищните кредити в страната все още остават ниски. От промените при тях най-вече ще зависи бъдещото.
В банките, изглежда, засега нямат страхове от балон при ипотечното кредитиране. Неотдавна Питър Рубен, главен изпълнителен директор на ОББ, коментира, че българите заделят средно около 38% от заплатата си за погасителни вноски по жилищния си кредит, което е доста консервативно ниво. Общият размер на ипотечните кредити и в сравнение с годишния доход - друг класически параметър, е средно около 4.5 пъти, като в международен план основания за притеснение възникват, когато той надхвърли седем, казва той.
"Лихвите се увеличиха с между 0.1 и 0.3% и достигнаха нива 2.3-2.8%, но въпреки това остават едни от най-ниските в Европа. Банките продължават да финансират 80-85% от стойността на имота и това е сериозен двигател на пазара на имоти у нас. Очакванията за още няколко увеличения на лихвите до края на годината засега не отказват купувачите. Най-притеснените от това избират да фиксират лихвата си за три или пет години на нива между 3.3 и 3.8% и да си гарантират запазването на месечната вноска за този период, обяснява Тихомир Тошев. Освен това "дори лихвите леко да се повишат, реалните лихви пак ще останат силно отрицателни" (т.е. по-ниски от инфлацията), добавя Антон Андонов.
Водещите банки съобщават за лек спад в броя на отпуснатите нови кредити, който обаче се компенсира от увеличения им среден размер. Няма и тенденция просрочените задължения на физически лица по различни кредити да нарастват.
"Все още има интересни предложения от банките за купувачи с добри профили и за имоти в по-напреднал етап от строителството. Възможно е да затегнат повече изискванията към крайните клиенти, като увеличат искания дял на самоучастие или като се изискват допълнителни обезпечения спрямо профила на купувача. В момента обаче няма резки движения", добавя Евгени Василев.
Банките продължават да финансират и проекти на строителни предприемачи с история. "Леко увеличиха лихвените нива и внимателно оценяват потенциала на проекта, но всеки добър проект получава финансиране", казва Тихомир Тошев.
"Още в края на миналата година повечето банки изразиха мнение, че ще са по-предпазливи при финансирането на сгради в строеж. Някои от тях са изключително консервативни при финансиране на Акт 14 или груб строеж. Въпреки това дори и те финансират, но след детайлно проучване на инвеститора - неговите възможности, завършени обекти, ресурс, брой продажби към датата на грубия строеж", казва Евгени Василев.
Инфлацията, оптимизмът и песимизмът
Ръстът на инфлацията по-скоро подпомага пазара на недвижими имоти, както показаха последните две години. "Тя ще продължи да определя търсенето и през 2023 г. Ако се задържи на нива над 7-8%, много хора с добри доходи и спестявания ще се насочат към покупката на жилище като защита срещу повишаването на цените. Тези от тях, които са планирали придобиването на имот след няколко години, ще го направят по-скоро", смята Стойне Василев.
"Ако икономиката се свие, ръстът в доходите се забави и това се съчетае с по-бързо вдигане на лихвите по ипотечните кредити обаче, голям сегмент от купувачи ще се отдръпне от пазара и ще чака по-добри времена", добавя той. Сред другите притеснения на пазара са политическата нестабилност, стагнацията в Западна Европа, рискът от повишаване на безработицата.
Безработицата засега е ниска. Доходите продължават да нарастват. "През 2022 г. ръстът на доходите изостана от този на инфлацията за пръв път от десет години. Очаква се през 2023 г. той да навакса и това да върне част от купувачите отново на пазара. Със сигурност обаче се очаква от пазара на имоти през идните 2-3 години да излязат хората с доходи под средните за страната", казва Антон Андонов.
Друг повод за оптимизъм са големите спестявания в банковата система. "Очаквам да станем свидетели на вложения на спестяванията на хора, които имат депозити между 50 хил. и 150 хил. евро. Други сделки ще се сключват от страна на клиенти с кредити с добра лична реализация. Това са хора, които имат добра квалификация и са сигурни в бъдещето си в следващите 5 години. Заплахата от ръст в безработицата ще стимулира релокацията на хора от малките в по-големите градове. Активността на сделките ще падне с до 15%, тоест ще достигнат активността от 2019 г., което е по-скоро позитивна тенденция на спокоен, но жив и функциониращ пазар", казва Гергана Тенекеджиева.
Цените и отстъпките
Засега не се наблюдава спад на цените в нито един сегмент, уверяват от агенциите. Важно уточнение е, че вероятно става дума за офертните цени. Техният ръст се забавя, някои имоти започват да престояват по-дълго на пазара и все повече сделки се сключват с отстъпка от офертната цена.
"Цените на жилищата забавят своя ръст, но номиналните цени на имотите ще продължат да растат заради инфлацията независимо от очакванията на редица анализатори и участници на пазара на имоти. Иначе по данни на Евростат дефлираните цени на жилищата (т.е. без инфлацията) за миналата година намаляха с 2.4%", казва Антон Андонов. Той очаква през тази година заедно със затихването на инфлацията и темпът на ръст на цените на жилища да се забавя.
"В същото време периодът, в който даден имот престоява на пазара, се удължава, хората избират между няколко добри оферти и не бързат както преди година. Безспорно купувачите вече се усещат в по-силна позиция, отколкото бяха в началото на 2022 г., макар и много от тях да имат известни притеснения за спестяванията си", коментира Явор Пердухов, мениджър на Forton Homes.
Информацията за средния срок за продажба на един имот при различните агенции варира от "без промяна, все пак предлагането е недостатъчно" до "нарасна спрямо миналата година и вече е над 90 дни".
Имотите тип "ново строителство" със сигурност не се продават толкова бързо, колкото предишни периоди. Забавяне на динамиката се наблюдава и на ваканционния пазар, където цените се повишиха няколко пъти за последните години. Темпът на затваряне на сделки при тях е по-нисък, но не и интересът, разказва Невена Стоянова, управляващ директор на Luximmo. От началото на 2023 г. при тях запитванията за ваканционни имоти са с една трета повече от тези за същия период през 2022 г.
Наред с това ясно се наблюдава желанието на купувачите да договарят отстъпки при сделка. "На пазара в момента желаещите да закупят имот са повече от желаещите да продадат. Купувачите обаче не купуват на всяка цена, а продавачите продължават да тестват по-високи цени на имотите си, мотивирани от ръста през 2022 г.", обяснява Тихомир Тошев. Според него вече над 40% от сделките се сключват с отстъпка, която е между 5 и 10% от първоначално исканата цена от продавача.
По наблюдения на Стойне Василев делът на сделките с отстъпка дори е над 50%, а самите отстъпки са в рамките на 3-4% (според няколко от агенциите гравитират около 5%). Изключение са надценените имоти, при които отстъпките стигат и надминават 10-15%, казва той.
Като пример за надценени имоти Евгени Василев посочва "готови жилища, независимо дали отпреди 90-те години, или са завършени последните десет. В началото на миналата година цените на някои от тях се повишиха с 20-30%, което не беше нормално и пазарно. Тези имоти в момента се коригират надолу", казва той.
Търсенето на готовите жилища нарасна заради проблемите с индексацията при цените на новото строителство, а и във връзка с поскъпването на ремонтите и времето, което изискват.
Полина Стойкова също допуска "в следващите месеци да има колебания в нивата на онези жилища, чиито собственици са се надявали да ги реализират на много висока цена в условията на растящ пазар". Очаква също "ръстовете на цените на жилищата да се успокоят и забавят, като това ще бъде усетено по-ясно през втората половина на годината".
"В момента надценените имоти не успяват да се реализират", отбелязва Даниела Димитрова, управител и съдружник в "Явлена-изток". Тя наблюдава тенденция да се появяват добри имоти в централна градска част, с които продавачите биха се разделили на много по-разумна цена, отколкото преди година. "Няма обаче някакъв драстичен спад при договарянето на сделка", казва тя.
По обща оценка засега не са много собствениците на имоти, които продават по спешност, притиснати от финансови проблеми. "Статистиката на БНБ за лошите жилищни кредити също не показва рязък ръст в броя им последната година", казва Стойне Василев. Има обаче и друг тип продавачи, бързащи да финализират сделка, които са готови на отстъпка до 10%. Такива са например хората, които искат да купят имот в нов атрактивен проект и си осигуряват капитал чрез продажбата на друга своя собственост, която не е толкова интересна, казва Невена Стоянова.
Жилищата стават по-недостъпни
"Поскъпването на жилищата е опасна тенденция, която може да ги направи недостъпни за голяма част от населението. Преди инфлацията коефициентът на достъпност на жилищата в София беше 0.85, което означава, че с една средна работна заплата можеха да се купят 0.85 кв.м жилищна площ. В момента той е 0.65, казва Георги Шопов, председател на Националната асоциация на строителните предприемачи (НАСП) и управляващ собственик на "Тобо груп", като се позовава на данни на ООН.
Той очаква цената на жилищата, която през миналата година се е повишила с 18%, да продължи да нараства и през тази, най-вече заради вдигането на себестойността на строителството.
"В големите западноевропейски градове коефициентът на достъпност е 0.15. Там над 85% от хората са принудени цял живот да живеят под наем. Голяма част от жилищата се изкупуват от фондове и после се отдават под наем. Според нас от НАСП трябва да се предприемат законови промени от страна на държавата, за да се случи това и при нас. Добре е да се създаде държавна и общинска политика с цел задоволяване нуждите на населението от жилища", казва той.
Общо е наблюдението също, че при ръст на цените на имотите над 18% през 2022 г. хората с по-ниски или средни доходи се оттеглят от пазара, като изчакват по-добър момент за покупка най-вече на първо жилище.
Хора с високи доходи купуват основен дом
Купувачите на първи дом по дефиниция са движещата сила на пазара на жилища. Това са млади семейства, които искат да се отделят от родителите си, да имат деца или вече да не живеят под наем. Поскъпването на имотите ги поставя в слаба позиция. Като доминираща на пазара сега излиза друга група купувачи, които търсят основно жилище за собствено ползване. Това са хора, които купуват, за да повишат стандарта си - търсят по-просторно жилище - тристаен, четиристаен апартамент или къща, имот в по-добър район или заменят панел с ново строителство.
"Ако през второто полугодие на 2022 г. на пазара доминираха купувачите с инвестиционна цел, сега на него преобладават хора, които търсят имот за собствено ползване и първи дом. Те бяха забавили своето търсене в изчакване на покачването на лихвите по кредитите. Но след като видяха как се движи то, излязоха на пазара", обяснява Полина Стойкова. Гергана Тенекеджиева уточнява, че инвестиционно настроените купувачи все пак продължават да са около 30% от всички. "Това са хора, които ще изтеглят депозитите си, за да ги вложат в устойчив актив в условия на инфлация", казва тя.
"Сега на пазара на имоти излизат клиентите с достатъчно спестявания и по-високи доходи, които могат да понесат увеличение на лихвите с 1-2%. Това са клиенти най-често семейни, между 35 и 45 години, с добра кариера и доходи над 4000 лева на домакинството. За тях сделката с имот е важна за повишаване на стандарта им на живот, удобствата за семейството и притежанието на собствен качествен имот", казва Тихомир Тошев.
Търсят се качествени имоти
"Трайна тенденция става хората с по-големи финансови възможности да търсят къщи и парцели за строеж около големите градове. Новите проекти за самостоятелни и редови къщи там също се увеличават", казва Даниела Димитрова от "Явлена-изток". Продължава интересът и към ваканционните имоти по морето, и към селските къщи като втори дом.
"Клиентите се стремят не просто да се сдобият с имот, но и той да е ликвиден, т.е. стойността му да се увеличава с времето. Затова можем да кажем, че извън стандартния масов интерес към двустайни и тристайни жилища най-търсеният имот е качественият", казва Явор Пердухов.
Във високия сегмент, обяснява Невена Стоянова, водещ фактор остават инфлацията и покупките с цел инвестиция. Емблематични сгради и имоти, технологични сгради, добре поддържани затворени комплекси, имоти на първа линия на море или планина доказаха колко добре повишават стойността си на вторичен пазар или при отдаване под наем, казва тя. Техни купувачи са традиционно хора от фармацевтичния сектор, IT сектора, лекари и собственици на бизнес, уточнява тя.
Тя добавя: "В момента наблюдаваме нова за България тенденция и това е търсенето на домове и проекти, които да имат енергийно ефективни и здравословни сертификати. Алтернативните източници на отопление и охлаждане са много търсени след началото на войната в Украйна, а с навлизането на ESG изискванията в Европа съвременният купувач търси и в тази посока."
Във високия сегмент при къщите все по-търсени стават подземията, които да могат и да изпълняват функция на бункер в случай на неприятна ситуация, казва Стоянова.
Раздвижване на "вторичния пазар"
Въпрос е защо при бурното ново строителство, особено в София, от сектора на имотите твърдят, че предлагането продължава да не достига. Отговорът е, че купувачите все още са предпазливи към имотите в строеж, а предлагането на жилища на т.нар. вторичен пазар (вече използвани - бел. авт.) е ограничено. И по двете линии има раздвижване.
"На вторичен пазар виждаме малко по-добро предлагане. То започна с имоти, които не се ползват и няма кой да стопанисва, както и с наследствени имоти. Сега вече на пазара излизат и собственици, които виждат, че цените са в пик и сега е моментът да се вземе максимална (но пазарно определена) цена", казва Полина Стойкова.
"Основният въпрос пред продавачите на собствени имоти е в какво да вложат парите от продажбата. Дори при желание да се възползват от сегашните високи цени и продадат жилища, които стоят празни, те търсят варианти за покупка на имоти, които да ползват за почивка или да отдават под наем", добавя Стойне Василев.
Кризата с доверието в новото строителство
"Купувачите са много внимателни към новото строителство и вече не действат толкова импулсивно при покупка на имоти на ранен етап от строителството. Има доста несигурност в тях - дали сградата ще бъде завършена в срок, дали инвеститорът няма да увеличи продажната цена на имота при вече договорени условия, дали жилищата в сградата ще намерят купувачи. За да направи такава покупка, инвеститорът трябва да е с много добра репутация и всички параметри на сделката трябва да са точно договорени", казва Даниела Димитрова.
Сегашното недоверие си има и корени в случилото се предишната година. "Рязкото вдигане в себестойността на строителството и прехвърлянето му към крайните продажни цени, несигурността от бъдещето и най-вече повишението на продажните цени при вече подписани договори от много малка част от строителите и инвеститорите в ново строителство се разпространиха сред клиентите и допълнително повлияха за отдръпването на част от купувачите от този сегмент", напомня Антон Андонов. Той смята, че и 2023 г. ще бъде трудна за продажбите "на зелено" и ако искат да ги раздвижат, "строителните предприемачи трябва да проявяват повече повече гъвкавост и съобразяване с реалностите".
Подобрение вече има. Явор Пердухов обяснява: "След сътресенията от резкия ръст в цените на строителните материали инвеститорите успяха да балансират вложенията и продажбите си. По-голямата част от тях предлагат гъвкави схеми на плащане. А и сериозен дял от проектите са с високо качество."
А Полина Стойкова отбелязва: "При новото строителство има развитие - стартират нови проекти, настоящите вървят по график и все още има недостиг на предлагане. Освен това се наложи практика в предварителния договор да се залага клауза за фиксиране на цената, защото това се оказа много ключово за задържането на доверието."
Има предпоставки за завръщане на интереса
След четири-пет месеца на застой интересът на купувачите към новото строителство започва да се завръща, казва Евгени Василев. Притегателното при него е, че цената по време на строеж поне на теория е по-ниска, а и сумата се изплаща на етапи. Той обаче уточнява, че все още се търсят най-вече готови имоти, с които сделките стават и най-бързо.
Стимул са и интересните и качествени нови проекти. "Не може да отречем, че има по-голяма колебливост при покупката на такъв имот, по-бавно се взема окончателно решение и това забавя динамиката на сделки. Същевременно, когато се обяви нов проект с интересна визия, със сертификати за здравословен начин на живот, на атрактивна локация и различен на фона на масовия пазар, той се реализира бързо и на високи стартови цени, каквито до момента не бяхме виждали. А във високия сегмент бяха листнати проекти, които отговарят на най-актуалните търсения на купувачите", добавя Невена Стоянова.
Цените обаче са без отстъпки
Проблем за пазара, изглежда, са цените на новото строителство. "Според мен хората очакваха по-сериозна корекция на цените, която не се случи. Ценовите равнища на сградите в строеж остават стабилни, без съществени промени. Може би тези, чието строителство тепърва предстои, биха могли да предложат по-интересни опции за купувачите", казва Евгени Василев.
Нещо повече - както обяснява Даниела Димитрова: "През годините предприемачите се сдобиха с доста скъпи парцели. Строителната себестойност през последната година се покачи доста. Затова някои от тях се опитват да предлагат имоти в ранен етап на доста високи цени. Смятам, че тези имоти ще бъдат продадени и клиентът ще плати високата цена, но едва когато сградите бъдат завършени напълно."
Георги Шопов в прав текст казва, че предприемачите не смятат да ги свалят, тъй като до началото на годината инфлацията в жилищното строителство е била 27%, но към 3 април 2023 тя вече надхвърля 30%. "С оглед на тези промени ние от НАСП прогнозираме покачване на цените на жилищните имоти във функция на инфлацията в строителството, но намаляване на броя сделки с оглед намалената покупателна способност на населението", казва той.
По обща оценка на инвеститорите в ново строителство не им се и налага да намаляват цени. През предишните силни години те са натрупали ресурс и сега не разчитат на приходи от продажби, за да завършат сградите си. Голяма част от тях ползват и банково финансиране. "Това балансира напрежението и за двете страни - инвеститорът има подсигурено финансиране за строителство и може спокойно да планира разходи и продажна цена спрямо променливата себестойност на продукта си. Купувачите от своя страна са много по-спокойни да доверят парите си на проект, който е одобрен и подкрепен от банка", смята Невена Стоянова.
"Много се надявам, че част от инвеститорите в ново строителство ще бъдат по-предпазливи в този момент. Много проекти се обявяват. Някои от тях са много мащабни и големите инвеститори могат да си ги позволят. Но ми се струва, че специално по-малките и неопитни инвеститори, които нямат изграден имидж през годините, трябва да са по-предпазливи при вземане на решения за нови проекти. Ако това се случи, пазарът ще е в ситуация, в която, от една страна, ще има по-малко търсене, но и малкото предлагане ще може да доведе дори до покачване на цените в някакъв момент", казва Добромир Ганев.
Наемният пазар влиза във форма
Наемният пазар в София е в добра форма през първото тримесечие на 2023 г. Той беше най-ударен от ковид, но вече е възстановил нивата си отпреди пандемията като наемна активност, а като наемни цени в някои случаи ги е и надминал.
Това се дължи не само на голямото постковидното завръщане - присъствено на работа, в училището и в университета, от страната - в София и големите градове. Резкият скок в цените на имотите увеличи и категорията хора, които биха искали да си купят жилище, но не могат и затова живеят под наем.
"Преди година средната вноска по ипотечен кредит беше сравнително равна или по-ниска от средния наем. Клиентите предпочитаха да вземат ипотечен кредит, вместо да плащат наем. Когато цените на имотите се повишиха в последните две години, въпреки че лихвите са ниски, месечната вноска по ипотечния кредит номинално се увеличи. Наемът отново стана атрактивен. Затова наблюдаваме по-сериозен интерес към наемите и по-голямо покачване на наемните цени", обяснява Евгени Василев.
Наемите в големите градове в страната започнаха да се увеличават с темпа на инфлацията, казва Стойне Василев. Това става предимно през нови наематели, доколкото преговорите за увеличаване на месечния наем с вече установените са по-сложни.
"Устойчивостта на наемния пазар в жилищния сектор се възвръща и това може да върне желанието на по-дребни инвеститори за покупка на малки апартаменти с цел отдаването им под наем", смята Добромир Ганев.
Освен това и вниманието на професионалистите се насочва към наемния пазар, на който сега доминират частни наемодатели. "Все по-популярна става концепцията за изграждане на проекти, предназначени за отдаване под наем. Това е трайно навлизащ подход с добра възвращаемост - хората търсят все повече гъвкавост, която build-to-rent проектите осигуряват", коментира Явор Пердухов.
Това е професионална услуга с добавена стойност - допълнителни услуги и начин на живот. Така че е ориентирана не само към кандидат-купувачи, които по невъзможност да купят стават наематели, но и към дигитални номади, млади хора, които не желаят да се обвържат с покупка на собствен имот, чужденци, които избират по-рентабилен живот в България. Войната в Украйна също принудително създаде активни участници на наемния пазар в страната, обяснява той.
Все пак основната предпоставка за развитието й е увеличаването на броя на хората, които не могат да си позволят собствено жилище и им се налага да живеят под наем.
Как ще се получат нещата при наемите зависи и от един засега "спящ" фактор. По експертни оценки над 30% от жилищата в София стоят празни - в тях не се живее и не се отдават под наем. Ако този потенциал по някакви причини се раздвижи, пазарът на наеми няма да е същият. Но в идните една-две години в това отношение не се очакват промени.
Покупки с инвестиционна цел
Покупката на имот с цел инвестиция при сегашния пазар в България става все по-малко атрактивна - и като доходност от отдаване под наем, и като перспектива за т.нар. капиталова печалба - от продажба на по-висока цена след време. Все още обаче остава предпочитана по известните причини - най-позната за хората и се смята, че в дългосрочен план това са най-сигурно запазените и инвестирани средства. Все пак "купувачите с цел инвестиция за отдаване под наем или препродажба станаха значително по-предпазливи, избират по-дълго и търсят "изгодни" предложения", казва Антон Андонов от "ЕРА Недвижими имоти".
"С мой клиент направихме финансов план за покупка на инвестиционен имот и отдаването му под наем. Намерихме двустаен апартамент в "Студентски град", като след всички разходи по покупката, ремонта и обзавеждането му годишната доходност от наем щеше да е 1.55%. Тази доходност е много по-ниска от други инвестиционни алтернативи, а изоставането на инфлацията е над 10 пъти", казва консултантът по лични финанси Стойне Василев. "Дори клиентът да разчита на ръста в цените на имотите, никой не очаква той да се доближава до този от предишните няколко години", допълва той.
Все повече хора предпочитат да купят имоти в други страни. Гърция е най-предпочитана за лично ползване - за ваканция и отдаване на краткосрочен наем. Интерес има към Испания, Италия, Германия, основно от хора, които имат роднини или са живели там и познават пазара и законодателството.
Все повече българи притежават имоти и в Дубай, който е предпочитан като инвестиция. "Това дава редица финансови възможности на този тип инвеститори. Всички знаем, че в Дубай не се дължат данъци и единствената такса е нотариалната. Това, което обаче сега вълнува купувачите, е възможността за покупка на имот в процес на строителство, който препродаваме с доходност до 30% в рамките на една година и преди реално проектът да е достигнал своята финална фаза", казва Невена Стоянова от Luximmo.
Продължава да има инвестиционен интерес към придобиване на земи и парцели с цел застрояване. Иначе за алтернативите на жилищните имоти - след като цените на гаражите нарастваха по-бързо от тези на жилищата, те вече не са толкова добра инвестиция и се купуват предимно за собствено ползване. По отношение на търговските помещения повечето дребни инвеститори изчакват да видят накъде ще се развият нещата, казват анализаторите.
Публикуваната статия е превод/преработка на оригиналната статия или материал на съответния цитиран ресурс. Според закона за авторското право на Република България (чл. 9) авторското право върху превод или преработка принадлежи на лицето, което ги е направило, без с това да се накърняват правата на автора на оригиналното произведение.
в България