BG 
RU
EN
Луксозни имоти по населено място
всички населени местав България
Жилищен пазар 2017: Тенденциите
Градът.bg
09.08.2017
Оживление, растяща активност (търсене и огледи), лек конюнктурен спад на броя сделки, скок в жилищното кредитиране, голям процент покупки на зелено и раздвижване при строителството на нови сгради – това са ключовите тенденции на жилищния пазар през първото полугодие на 2017 г.
На годишната конференция "Инвестиции и строителство на жилищни сгради" (част от Building Innovation Forum Series 2017) предприемачи и експерти се обединиха – това е най-добре представящият се сегмент от недвижимите имоти.
Сделките
Затова на пръв поглед статистиката в последните месеци е изненадваща. 5023 покупко-продажби на всякакъв вид имоти (жилища, терени, магазини, офиси, гаражи и др.) са регистрирани в София през първото тримесечие на 2017 г. Това е с 2.4% по-малко в сравнение със същия период на предходната година. Данните са официални – на Агенцията по вписванията.
В последните 5 години броят на сделките в столицата непрекъснато върви нагоре – тръгна от 3324 бр. през първото тримесечие на 2012 г., последваха 3600 (2013 г.), 3668 (2014г.), 4805 (2015 г.), 5149 (2016 г.). Означава ли минималният спад в началото на 2017 г., че пазарът се задъхва и е стигнал своя Еверест? По-скоро не.
Статистическите данни на НСИ са повлияни от повечето продажби на зелено в последните месеци – за апартаменти и къщи, които са в етап на строеж. Особеното там е, че сделките се финализират и регистрират в службата по вписвания едва след получаване на акт 16. Тоест голяма част от покупките на жилища сега ще бъде отчетена в следващите тримесечия, след пускането на сградите в експлоатация. Сделките с недвижими имоти в Пловдив, Варна и Бургас също намаляват, съответно с 2,8%, 0,6% и 22%.
Кредитирането
Но когато се купуват жилища на зелено с кредит, това веднага се отбелязва в статистиката на БНБ. А какво показва тя? Жилищни кредити за 903 млн. лв. са отпуснати от търговските банки в страната за първите 4 месеца на 2017 г. Сумата е с 43% повече от периода януари - април на 2016 г.: 632.1 млн. лв.
Банките разтвориха широко кесиите, като понижиха лихвите до рекордно ниски нива в най-новата история на страната. През април 2017 г. средната лихва по новоотпуснатите ипотеки в левове (най-предпочитаните)е 4.05%, като специално за заемите със срок над 10 години (каквито се сключват най-често) показателят е 4,04%.
Бумът при жилищното кредитиране се доказва и от данните на службите по вписванията за регистрирани ипотеки. За първото тримесечие броят им (договорни и законни)в София е 3278 спрямо 2544 за същия период на 2016 г. Увеличението е с 29%. Броят на ипотеките расте по-бавно от обема на жилищните кредити, което може да се обясни с по-големите кредити, които теглят купувачите от началото на 2017 г.
В Пловдив вписаните ипотеки се увеличават с 36% през първото тримесечие на 2017 г. (на годишна база), във Варна – с 26%, в Бургас – с 22%.
Строителството
Оживлението при жилищния пазар логично води до вдигане на оборотите от страна на строителните предприемачи. Националната статистика измерва "пулса" на новото строителство по два показателя - разрешения за строеж (като брой сгради, жилищни единици и обща разгъната застроена площ) и започнато строителство (със същата разбивка).
Издадените разрешения за строеж в София през 2015 и 2016 г. са съответно за 6476 и за 6538 жилища.Това показва сериозна активност, ако се съпоставят с данните от началото на века. В годините след кризата, настъпила през 2008 г., издадените разрешения бяха в границите между 1076 и 3469 жилища.
През първото тримесечие на 2017 г. се забелязва нов сериозен ръст. Разрешенията в столицата са за 1712 нови жилища, което е 30% повече спрямо същите месеци на 2016 г. Ако тенденцията се запази, 2017-а е възможно да счупи рекорда на 2006 г., когато беше дадена зелена светлина за изграждане на 8187 жилища.
В Пловдивска област броят жилища, за които е издадено разрешение, нараства с 65% през първото тримесечие на т.г. – до 598. В област Варна увеличението е със 73%, а в област Бургас се наблюдава спад с 32%.
Числата за започнато строителство също показват оптимизъм сред предприемачите. Това е по-точният измерител на новото строителство, защото показва кога е тръгнало реалното изграждане на обекта – има открита строителна площадка и определена строителна линия. За първите три месеца на 2017 г. в София е започнало изграждането на 1438 жилища, което е с 42% повече в сравнение с януари - март на предходната година (1014). За цялата 2016 г. са започнати 3938 жилищни единици, а година по-рано - 3285.
НСИ измерва започнатото строителство от 2010 г. В годините до 2015-а броят на тези жилища беше между 415 (2011 г.) и 1118 (2014 г.).
Горещите зони
Южните квартали на София остават най-предпочитани от строителните предприемачи за изграждане на по-мащабни жилищни сгради и комплекси. Дигиталната база данни PDS.bgпоказва силна концентрация на нови обекти (затворени комплекси с къщи и апартаменти) покрай Южната дъга на Околовръстното шосе в района на жк "Младост".
Друга гореща зона се оформя около бул. Черни връх" и пробива към бул. "Н. Вапцаров" – територията на бившата научно-производствена зона "Хладилника", както и кв. "Кръстова вада". Жилищни комплекси усилено се изграждат и в районите покрай бул. "България", както и на мястото на бившата научно-производствена зона "Дианабад", в която влизаше и завод "Фурнир".
Независимо от многото свободни терени на север от жп линията, която пресича София, мащабното жилищно строителство е концентрирано в южните квартали. Това е един от изводите, които може да се направят от данните в дигиталната система PDS.bg. Северна София остава тера инкогнита за големи обекти. Кооперации там се правят най-вече в жк "Надежда", "Хаджи Димитър", "Левски", като в повечето случаи става въпрос за малки и средноголеми блокове с РЗП до 5000 кв.м.
Прави впечатление и друг факт - в престижни квартали като "Бояна" средната площ на апартамент в строеж е доста по-голяма от новите жилища в райони като "Младост" и "Дружба". Тоест купувачите в елитните квартали изискват повече и по-големи стаи, с което строителните предприемачи се съобразяват.
Консултантски компании нарекоха 2016-а годината на новото строителство заради завърналия се интерес към жилища на зелено. При някои агенции процентът на сделките с недовършени имоти надвишава 40% от общия обем, но повечето купувачи държат апартаментите да имат поне акт 14 (груб строеж).
Цените
Средните цени на жилищата в България се увеличиха средно с 8,1% през 2016 г. Данните са на Националния статистически институт, като същите се предоставят и на Евростат.
В София повишението е с 11,6% за 12 месеца, в Пловдив – с 6,7%, във Варна – с 9,4%, в Бургас – с 2,7%, в Русе – с 5,7%, в Стара Загора – с 9,1%. Това са шестте регионални центъра, които НСИ следи за динамиката в жилищните цени.
За 2017 г. прогнозите са или за стабилизиране на цените, или за ново плавно покачване. Спадове в София и другите големи градове не се очакват.
Публикуваната статия е превод/преработка на оригиналната статия или материал на съответния цитиран ресурс. Според закона за авторското право на Република България (чл. 9) авторското право върху превод или преработка принадлежи на лицето, което ги е направило, без с това да се накърняват правата на автора на оригиналното произведение.
в България