BG 
RU
EN
Луксозни имоти по населено място
всички населени местав България
Добре дошъл отново, ръст
Вестник "Капитал"
13.05.2017
Повишеното търсене на жилища в столицата е свързано с добрите банкови условия
Осем години след началото на кризата цените на жилищните имоти в София постигнаха равновесие. За столицата то изглежда така: обявите, които може да срещнете в сайтовете за имоти, са много по-малко, цените на квадратен метър в много квартали достигнаха тези от 2008 г. (но при много по-високи доходи на глава от населението), а за строителите стана по-трудно на пазара, защото имотите стават по-малко, а гражданите и общината упражняват по-голям натиск. Според брокери и анализатори през 2017 г. поскъпването заради тези три фактора вече е достигнало връхната си точка, а в следващите една-две години не се очакват големи движения на цените.
Какво се търси
Качеството на предлаганите площи в София се покачва, твърдят анализаторите. Купувачите търсят все по-големи апартаменти. Тристайните жилища вече се купуват малко повече от двустайните, което е нова тенденция спрямо миналата година. Най-търсените райони са "Изгрев", "Лозенец", "Манастирски ливади", "Гео Милев". На повечето места цените на квадратен метър през последната година са стабилни, а в центъра на града са се увеличили с 2% през първите три месеца на 2017 г., сравнено с година по-рано. Обемът на продавачите е нараснал с 12% за същия период, а сделките растат с 3-4%. Цените на ново строителство в близост до метростанциите в крайни квартали като "Люлин" и "Надежда" достигат цени, близки до тези в по-централните квартали.
В последната година протестите срещу нови кооперации в междублокови пространства и смяната на Петър Диков като главен архитект на столицата съвпаднаха с раздвижването на строителния пазар. Според много от предприемачите в сектора това е забавило така или иначе тромавото администриране на нови имотни проекти. Инвеститорите с подобни проекти твърдят, че това поставя купувачите в неизгодна ситуация.
В София обаче все още трудно може да бъде доказан недостиг на жилища. Жизненият цикъл на една сграда е около 100 години, а средният период, в който апартаментите сменят собствениците си, е около 15 години. Така излиза, че около 1/7 от сделките са за ново строителство, а всички останали - за вече построени сгради, обяснява той. Дори и да има забавяне в новото строителство, то се компенсира от продавачите, които са изчаквали покачване на цените и вече започват да излизат на пазара. Причината да има евентуално задържане и при старото строителство е защото хората изчакват цените да достигнат върхова точка. Вече не сме в криза, когато много хора продаваха под натиск, защото имат кредит, който не могат да обслужат. Винаги когато пазарът се вдига, хората си казват няма да продам сега, а след година, когато се стигне пикът. Ако София расте с 10 - 15 хил. души на година, на града са нужни до шест хиляди нови апартамента на година. Според данните на НСИ през 2016 г. е започнал строежът на четири хиляди апартамента.
Сегментите
Изискванията към качеството на жилищата в София се покачват, показват наблюденията на строители и брокери. В последните няколко години обаче в града се появяват свръхлуксозни проекти като "Милениум тауър" и жилищния небостъргач на "Артекс" в Лозенец с амбиция да продават на цени, близки до 3000 евро/кв.м. Те все още не са показали дали има реална пазарна нужда от такъв клас жилища.
В средния и ниския клас обаче има потенциално недостатъчно предлагане. От там започват повечето купувачи на първо жилище и обикновено към този сегмент е насочена общинската или жилищната политика, ако има такава. В София и България все още няма такива политики. В Белград има практика сделките за млади хора с първо жилище да се освобождават от ДДС. За да бъдат жилищата също толкова достъпни днес, колкото са били преди 1989 г., средната цена трябва да бъде около 520 евро/кв.м. В действителност тя е около 750 евро/кв.м. Общината има възможност за активна политика и увеличаване на предлагането в ниския сегмент, както и да създава някакви условия предприемачите да строят в ниския и средния сегмент.
Схеми на продажба
Сегашната ситуация е благоприятна за строителните предприемачи. Често новите проекти са с продадени апартаменти още преди разрешение за строеж. Когато грубият строеж достигне кота било, вече почти няма останали имоти. Ако нещо остане след кота нула, то е вече компромис. Реалността е, че на пазара няма хубави жилища с Акт 16. т.е., ако човек иска да си купи жилище с Акт 16, не само че цената му е по-висока, но и почти нищо не е останало.
Продажбите "на зелено" са по-изгодни за клиентите, но и носят повече риск. Намалението в цената е в рамките на около 10%, рядко до 15% спрямо същия обект, но завършен и въведен в експлоатация. Това е логично и отразява риска, който поема купувачът, и отложеното ползване на имота. По този начин се избягва оскъпяването на апартамента от финансовия ресурс на строителя. В България обаче няма никакъв защитен механизъм за купувачите, които влагат своите пари. Във Франция можеш да продаваш по този начин само когато имаш финансова застраховка, покриваща стойността на сградата. Това изчиства пазара от несериозните играчи, но тук такова изискване няма. От години някои инвеститори предлагат в Службата по вписванията да се правят партиди за вписване на предварителни договори като гаранция, че даден клиент единствен е подписал договор за даден имот. Засега такъв регистър няма.
Ролята на банките
За възстановяването на имотния пазар в София помагат три фактора - фалитът на Корпоративна търговска банка през 2014 г., ниските лихви и непрестанната миграция към София. Рухването на КТБ като неприятен случай в нашата история повлия благоприятно за нашия бранш. Голяма част от капиталовложенията, които се изтеглиха от там, бяха вложени в строителния сектор като по-надежден. В момента няма смисъл да държиш парите си в банка, защото хората вече не вярват в спестяването, но и няма в какво да инвестират, смята и инвестиционният консултант Иван Велков. "Докато образование и здравеопазване са почти безплатни, всички доходи намират реализация само в покупката на имот. Всеки е участник в този пазар, а в Манхатън всеки е наемател", сравнява Велков.
"Има две тенденции, които дърпат цените нагоре в момента. Едната е големият ръст на новите кредити – по данни на БНБ (трябва обаче да се има предвид, че тук влиза и рефинансирането) за последните 12 месеца те са с ръст от 23% към февруари на годишна база. Друг фактор са ниските лихви, но очакванията са те леко да започнат да се вдигат", обяснява икономистът Красен Йотов от Industry Watch.
Защо 2017 г. не е 2007 г.
Засега обаче никой не очаква нов балон на пазара на жилища, подобен на този отпреди 10 години. Над 60-65% от клиентите купуват апартаменти за собствено ползване и това са млади хора. Тези, които закупуват жилища с инвестиционна цел, от нас са около 30%. При предишния бум тенденцията е точно обратната - покрай влизането в Европейския съюз очакванията за чужди инвестиции и сериозно повишение на цените карат много хора да влязат на пазара.
Днес няма завишен приток на чуждестранен капитал, който да се насочва към сектора на недвижимите имоти, нито пък някакъв особен бум в строителството, смята и Кристофор Павлов от Уникредит Булбанк. "Вярно е, че в София новоиздадените разрешения за жилищно строителство са близо до нивата, наблюдавани преди 2008 г., но при днешните темпове на ръст на кредита и при липсата на значими входящи потоци на чуждестранен капитал това само по себе си не може да доведе до балон", коментира той.
Вместо това анализаторите очакват имотният пазар да се успокои и да следва тенденцията при лихвите. Темпото обаче ще се задава не само от разрешителните за строеж и инвеститорите, а и от банките. Очакванията на повечето анализатори са до края на 2018 г. ситуацията да се успокои.
Публикуваната статия е превод/преработка на оригиналната статия или материал на съответния цитиран ресурс. Според закона за авторското право на Република България (чл. 9) авторското право върху превод или преработка принадлежи на лицето, което ги е направило, без с това да се накърняват правата на автора на оригиналното произведение.
в България