BG 
RU
EN
Луксозни имоти по населено място
всички населени местав България
Небостъргачите в София
Вестник "Капитал"
03.05.2017
Появата им е неизбежна, въпросът е как и къде
Строителството на високи сгради отдавна не е символ на напредък и технологично развитие, то е ежедневие за всеки милионен град по света, като Европа не е подмината от тази глобална тенденция, а през последните години достигна и до София.
Защо се строят високи сгради?
Накратко: заради урбанизацията, глобализацията и технологичното развитие. Населението в големите градове непрекъснато се увеличава, технологиите променят градския начин на живот и сградите, появяват се нов тип градски общества, увеличават се разликите в доходите и социалния статус на населението, капиталите и инвестиционните модели се придвижват лесно.
Основно високите сгради са офисни, жилищни и хотели или смесени. Големите компании като банки, застрахователи, телекомуникационни компании, глобални корпорации и холдинги са едни от основните обитатели на високите офисни сгради на престижните градски локации.
Други такива са големите IT компании. Те обаче имат и важни изисквания относно средата извън самите офиси – общи пространства, заведения за хранене, спортни съоръжения, площи за рекреация и паркова среда т.н. В София имаме както големи компании с офиси, разпръснати в различни сгради и локации с желание да ги обединят, така и големи IT и аутсорсинг компании, прилагащи глобални стандарти и изисквания към средата. Подходящите места и локации за такива сгради са ограничени. Всичко това създава предпоставки за появата на високи офисни сгради в София около транспортните възли с имидж на "добра локация".
Жилищните сгради са друг основен двигател на високото строителство по света. Освен заради увеличаването на населението и липсата на площи това е и в резултат от търсенето на определени социални групи с динамичен градски начин на живот и високи доходи. Те имат високи изисквания за качеството на обитаване и "имиджа" на локацията. В София вече имаме такива групи обитатели, но в същото време пазарът не може да предложи адекватни решения във високия сегмент. Една от алтернативите за запълване на тази пазарна ниша са високите жилищни сгради на престижни локации в града.
Необходима е ясна визия как ще се развива градът – ще се разпростира ли или ще се концентрира.
Това добро или лошо за града е?
Създаването на подходящи условия за бизнеса и привличането в града на обитатели с високи доходи е положително за развитието му. В този контекст желанието за строеж на високи сгради е положителен сигнал за градската икономика.
Един от основните проблеми пред големите градове е разпростирането им в безкрайните крайградски зони с ниско строителство, което води до използване на много ресурси и голяма зависимост от автомобила. Редица урбанисти виждат решението на проблема именно в създаването на мултифункционални градски зони с голяма плътност и височина на сградите, разпределени в различни ключови зони на града, извън старите градски центрове заради опазването на културно-историческото наследство.
Основен фактор за развитието на такива зони е наличието масов градски транспорт – железница или метро, както и на зони за спорт и отдих – паркове, крайбрежни зони на реки, езера или море. Обичайна практика е държавите или общините да насърчават развитието на тези зони чрез предоставяне на терени, изграждане на инфраструктура, данъчни облекчения и други стимули. Създават се специфични правила за изграждането на тези проекти с цел максимализирането на обществените ползи от тях и оживяване на градското пространство - 24 часа, 7 дни в седмицата. Важен момент е насърчаването на връщането хората с високи доходи отново в града след десетилетия на миграция към периферни територии.
Какво се случва в София?
При офисите инвестиционният интерес е основно към локации на главни булеварди и метростанции и в близост до инфраструктура за свободното време – паркове, молове и големи търговски обекти. При жилищата, от една страна, има засилен интерес към близки до центъра територии, а от друга страна, има бум на проекти за затворени комплекси в периферията на града. И в двата случая това се случва в утвърдилите се вече като "престижни" райони. Това е и основната причина инвестициите да са концентрирани предимно в южните и източните райони на града.
Въпреки че общият устройствен план (ОУП) дава високи параметри на застрояване на редица места в града, на практика това не се случва навсякъде - оформят се няколко на брой вторични градски центрове, намиращи се на ключовите кръстовища по протежението на някои от основните булеварди. Съвсем логично там е съсредоточен и интересът към строителството на високи сгради.
За да се развие някоя от другите локации, определени в ОУП, но извън границите на вече утвърдените като "атрактивни и престижни", е необходимо общината да инвестира в допълнителни стимули за развитието на тези територии.
Преди да бъдат одобрявани, предложенията за високи сгради трябва да бъдат придружени с проучвания за въздействието им върху града.
Как да се овладее инвестиционният натиск към "атрактивни" територии?
Необходима е ясна визия как ще се развива градът – ще се разпростира ли или ще се концентрира. Трябва да се определят приоритетни зони за развитие на вторичните градски центрове и да се инвестира в инфраструктура заедно с други стимули за привличане на инвестиции. Трябва се създадат по-ясни правила за параметрите на застрояване, включително за ограничаване на максималната височина спрямо характера на средата. Важно е да има специфични правила за околосградното пространство и устойчивостта на сградите. Преди да бъдат одобрявани, предложенията за високи сгради трябва да бъдат придружени с проучвания за въздействието им върху града.
Без съмнение развитието на пазара, както и всички останали глобални предпоставки предполагат, че през следващите години ще има засилен интерес към строителство на високи сгради в София, но въпросът е не дали, а как и къде ще се случват те.
Публикуваната статия е превод/преработка на оригиналната статия или материал на съответния цитиран ресурс. Според закона за авторското право на Република България (чл. 9) авторското право върху превод или преработка принадлежи на лицето, което ги е направило, без с това да се накърняват правата на автора на оригиналното произведение.
в България