BG 
RU
EN
Луксозни имоти по населено място
всички населени местав България
София ще бъде модерен град с пешеходен исторически център
Вестник "Труд"
04.05.2017
Главният архитект на столицата Здравко Здравков пред в.Труд: София ще бъде модерен град с пешеходен исторически център
– Г-н Здравков, напоследък се появи нова полемика, която раздели столичани – строителството на небостъргачи в София. Пасва ли този вид сгради на визията за развитието на града?
– С Общия устройствен план от 2009 година се определиха смесени многофункционални зони. В тях няма ограничение на кота корниз, тоест липсва лимит за височина. В комбинация с член 27, алинея 3 от Закона за устройство на територията, в който също има пропуски, се дава възможност да не се спазват градоустройствените параметри за височина, плътност на застрояване и коефициент на интензивност.
– На прост език това какво означава?
– Има един градоустройствен параметър – озеленяване (другото може да се заобикаля – б.а.). Така започна състезанието с високите сгради между самите предприемачи. В момента имаме една сграда от 125 метра на "Цариградско шосе". Издадох разрешение за строеж на втора, която е зад нея и по проект е 202 метра, а сега идва следващата инициатива за 215 метра на бул. "Черни връх". На този етап ограничението, което имаме за кота корниз, е само изискването на Ръководство "Въздушно движение" за безопасен коридор за самолетите, кацащи на летище София.
– Как ще се регулира високото строителство?
– Идеята е да създадем законови правила, които да регламентират височината – да е ясно ограничението в кота корниз. Защото вземането на решения по целесъобразност е изключително неправилно. Отделно е необходимо да намерим мястото на бъдещото сити. Една част от него вече се формира около метростанцията на Интер експо център. Естествено е високите сгради да бъдат около Централната гара, както е в много държави. В западното направление ще се развие бъдещото продължение на метрото по бул. "Царица Йоанна" до Околовръстното шосе и там би могло да се направи комплекс от високи сгради. За всички останали райони трябва да се намери регламентация на височината, защото в момента липсват правила в тази сфера и е съвсем логично предприемачите да се възползват.
– Наистина ли има състезание между предприемачите за все по-високо строителство?
– Това състезание е най-малкият проблем. По-важното е, че подобна сграда увлича към себе си огромен брой автомобили и натоварва територията, където е построена. Защото тази територия вече е с определени градоустройствени параметри. Затова искаме да създадем система за дефиниране и анализ на трафика. Тоест трафикът към тези сгради да бъде изследван не само на базата на местата за гариране и паркиране, а да е ясно как се стига и влиза в самото здание. Защото повечето инвеститори във вече оскъдната градска територия искат да захранват сградите през 6-метровите улици. При едностранното паркиране на тези артерии пропускливостта им става изключително ниска. И ако във въпросната сграда бъдат изградени например 500 паркоместа и тези коли трябва да минават през улица с широчина 6 метра, с паркирали коли от едната страна, представете си какво става – реално до "небостъргача" ще се стига и влиза повече от час. При обратния вариант – излизането, ще е същото. Трябва да си дадем сметка, че в България не сме свикнали да живеем и работим в такива места. Тепърва ще трупаме горчив опит, защото подобно работно пространство се напуска от половин до един час.
– Тогава къде е мястото на тези сгради?
– Мястото им е там, където има перфектна логистика, обезпеченост с метро, всякаква инженерна инфраструктура – нови водопроводи, ток, канализация, за да не се претоварва градската мрежа. Така че дебатът в обществото води в посока създаване на правила, с които да се определи къде да се издигат високите сгради.
– Регламентът на София изостанал ли е, или просто не може да се развива с темповете на новото строителство?
– При последното изменение на Общия устройствен план през 2009 г. може би никой не е очаквал, че технологиите ще се развият толкова бързо. Опитът, който натрупаха инвеститорите, дава възможност за високо строителство. Но то е изключително скъпо. Има и много сериозни изисквания за обезпечаването му, за да бъде сградата сигурна.
– Как ще се намери балансът между новите високи сгради и идеята София да бъде зелен и дишащ град?
– Ще намерим място на ситито и така ще определим точно къде е територията за развитие на модерното строителство. Трябва да запазим историческия център с ясно ограничаване в кота корниз, като този център ще е основно пешеходен. Така София може да бъде прекрасен зелен град. Плътността на застрояване на историческия център дава възможност да се развият максимален брой пешеходни връзки. Зеленият град е система от мерки, които включват не само озеленяване, но и мобилност. Както казах, ако някоя висока сграда бъде построена на място, до което не стига достатъчно градски транспорт, до нея хората ще отиват с автомобилите си. Но да вземем за пример Париж – там от няколко месеца има забрана до и в офисните сгради да има паркоместа. Така се преминава към вариант обществен паркинг, който е скъп. Във френската столица няма как да се паркира неправилно и хората започват да ползват градски транспорт или да пътуват за работа с велосипед. Това е пример за система от мерки, които реализират зелени политики. Защото зеленият град всъщност е съставка от много компоненти.
– Споменахте историческия център. Паметниците на културата не са във вашия ресор, но като експерт как ще коментирате случая със събарянето на Двойната къща на бул. "Васил Левски", който предизвика обществен дебат?
– Чудесно е, че има такъв дебат, защото обществото показва, че обръща внимание на случващото се и това променя мисленето на инвеститорите. Имаме желанието да регулираме нормативната уредба и в тази посока. Двойната къща беше оставена като паметник на културата в подробния устройствен план. Трябваше да се запазят фасадите й, като това решение все още е в сила. Считам, че е необходимо тези сгради да бъдат защитени в максимална степен с бъдещи промени в законодателството, но не само с репресивния механизъм на глобите. Той е едната страна. Другата трябва да се търси. Каква ще е тя – данъчни облекчения за собствениците, директни субсидии или чрез други механизми, не мога да кажа. В момента собствениците на паметници на културата не ги виждат като историческа ценност, а като възможност за голяма печалба. За да запазим духа на София и същевременно да я превърнем в модерен европейски град, трябва да съхраним нейното минало. Там се крие духът на столицата.
– Какви са проблемите на София, които трябва да бъдат решени през следващите 4-5 години? Какво предстои след това, защото се работи по визия на града до 2050 г?
– В краткосрочен план можем да посочим коригирането на всички пропуски в нормативната уредба, даващи възможност да се претоварва градът. Идеята на кмета г-жа Йорданка Фандъкова, която подкрепям напълно, са промени, спиращи практиката да се действа по целесъобразност. Тоест когато разгърнете плана на София, да сте абсолютно наясно във вашата собственост какво може да се прави и строи. Тази информация трябва да стане обществено достъпна и ние вече работим по това. Необходимо е и да намерим формулата, по която Столичната община да започне да придобива терените, нужни за реализирането на улици, озеленяване. При бюджета, който имаме, трябва да посочим ясни приоритети и затова създадохме работни групи, които да ги очертаят. Спешните неща в града са породени от вече реализираното застрояване, което е направено, без да има подходяща инфраструктура, улици, тротоари. В по-дългосрочен хоризонт общинският съвет възложи изработването на визия до 2050 г. В тази визия трябва да посочим целите си – да сме наясно какъв искаме да бъде нашият град. В момента нивата на моторизация тук са едни от най-високите в Европа. Промяната в приоритетите идва от инвестициите, които прави Столичната община в развитието на градския транспорт, в изграждането на велоалеите. Трябва постепенно да убедим хората да слязат от автомобилите, като им предложим два фактора – цена и време. Когато им покажем, че има начин да се придвижат от точка А до точка Б по-бързо и по-евтино, отколкото с личната си кола, те постепенно ще свикнат.
– Може ли да посочите конкретно някой проблемен район?
– Проблемите, които възникнаха след реституцията през 90-те години, са във всички квартали без изключение. Напоследък доста се шуми за "Младост", но ситуацията е идентична в "Левски Г", "Обеля", "Мусагеница", "Дружба". Реституцията на земя в реални граници създаде всичко това. Не може в градоустройствено планираната схема на даден комплекс, където са подредени училища, детски градини, жилищни блокове, зелени площи, да се върнат имоти във вида, в който са били преди десетки години. Много от тези имоти се възстановиха от съда и сега основното напрежение е между техните собственици и хората в блоковете. Подробните устройствени планове са гражданският договор, който трябва да се спазва. Когато такъв план е приет, той е единственият законов механизъм, по който да се развива правилно комплексът.
– Подробният устройствен план на "Младост" е приет сравнително скоро, през 2009 г., нали така?
– Да, след поредица от тежки обществени обсъждания. Той представлява един вид договор между собствениците на имоти и притежателите на жилища. Въпросът е, че когато се обяснява как този план е остарял, трябва да се предложи нещо друго. Подчертавам, че в изработването на тези документи участват всички страни – не само онези, които имат апартаменти, но и собствениците на терени. Разглеждат се исканията за застрояване на имотите. Ако обърнем внимание на първия вариант на плана до този, окончателно одобрен през 2009 г., то трябва да се каже, че застрояването е намалено с около 70%. Тръгне ли се към нов план, всички хора с искания за ново строителство ще бъдат въвлечени отново в процеса и ще могат пак да изтъкнат аргументите си. Както сега се поемат конкретни обещания, че "Младост" ще стане зелен, да не се случи точно обратното. Защото параметрите на комплекса като плътност на застрояване са 21%. В нашия анализ, който неведнъж съм цитирал, пише, че 117 000 квадратни метра частни терени вече са резервирани за озеленяване. Тепърва предстои процедура за изкупуването на тези имоти.
– Откъде дойдоха данните за над 400 000 кв. м в "Младост", които са предвидени за ново застрояване?
– Анализът, който се направи, е на базата на подробните устройствени планове, които не са тайна. От 2009-а стоят на сайта ни. Лесно е да се направи сметка като брой етажи, разгъната застроена площ. Именно планът предначертава къде може да се строи. Инвеститорите го гледат и си правят сметка. Така са сключени доста сделки. Сега идват хора и казват: "Аз съм си купил имот заради одобрения устройствен план на "Младост". Сега не мога да строя, както е записано в плана. Кажете ми какво да правя?" Такива собственици на имоти ще заведат дела и ще ги спечелят. Последствията – всички софиянци ще плащат съответните неустойки. Затова накарах колегите да направят анализ на предвиденото в устройствения план на "Младост" застрояване и показах данните. Но веднага тръгнаха спекулации по отношение на площта за нови строежи спрямо квадратурата на комплекса. Препоръчвам, преди да се прави това, малко и да се чете. Процентът на озеленяване в "Младост" е изключително висок. При нормативен процент за жилищните комплекси от 15 на сто във всички микрорайони на "Младост" зелените площи са 28,89% – почти двойно. При плътността за застрояване – нормативен процент 40, в момента е 21 на сто – двойно по-малко.
– Има ли изход от този омагьосан кръг, в който са собственици на имоти с окончателни съдебни решения в тяхна полза и жителите на кварталите, които не искат да се строи?
– Именно заради това поддържаме непрекъсната комуникация с районните кметове, които най-добре познават всеки случай. Не подхождаме с общо решение, защото има реституирани имоти в детски площадки, такива, които са буквално под прозорците на някой блок. Търсим изход за всеки казус.
– Това не отклонява ли вашето звено от същинската работа?
– Затова седя на този стол, за да намирам решения. Не трябва да се тръгва с позиция "Ще направим мораториум върху строителството". Да, такава забрана е решение, но временно. То ще ни даде възможност, на мен и на кмета на дадения район, да си седим спокойно и да си почиваме в следващите две-три години. Повярвайте, на мен ще ми е най-комфортно – няма да се налага да издавам разрешителни за строежи, да се срещам с гневни хора. Но така прехвърляме проблема на следващото управление, при което ще изтече забраната. Това не е решение на задачата, а просто нейното отлагане. Собствеността върху терени в комплексите е законен факт. Нека намерим начин, който минава през диалог. Никой не иска да му се строи под прозорците.
Нашият гост
Здравко Здравков е роден в Плевен през 1972 г. Завършва специалност "Архитектура" в Университет по архитектура, строителство и геодезия (УАСГ) през 1997 г. Административният му опит започва в община Плевен през 1998 г., където става главен специалист в сектор "Градоустройство", а две години по-късно го оглавява. Бил е главен архитект на община Червен бряг, а от 16 май 2016 г. е главен архитект на Столичната община към направление "Архитектура и градоустройство".
Разгледайте нашето портфолио с луксозни имоти в столицата
Публикуваната статия е превод/преработка на оригиналната статия или материал на съответния цитиран ресурс. Според закона за авторското право на Република България (чл. 9) авторското право върху превод или преработка принадлежи на лицето, което ги е направило, без с това да се накърняват правата на автора на оригиналното произведение.
в България