BG 
RU
EN
Луксозни имоти по населено място
всички населени местав България
Статия в Capital.bg: Войни в затворените ваканционни комплекси
Вестник "Капитал"
05.10.2020
Пандемията усили и без това тлеещото напрежение в много ваканционни комплекси в българските курорти. То е по оста собственик на апартамент - инвеститор и/или фирма за пропърти мениджмънт. Накратко, част от чужденците не могат или не искат да плащат такса за поддръжката. Не я намират за справедлива, особено сега, когато пътуванията са ограничени и нямат възможност да ползват имотите си в България. Мнозина от тях искат да продават и пазарът е наводнен с вече използвани ваканционни апартаменти. На инвеститорите (пропърти мениджърите) се налага да поемат разхода за поддръжка и данъци, но настояват за гаранции, че ще могат да съберат таксите, за да си възстановят дадените пари. Някои от тях се оттеглят и оставят комплексите на разрухата. А въпросът с таксите е валиден за десетки хиляди апартаменти в курортите.
Десетки хиляди апартаменти по курортите
Официална статистика за затворените жилищни комплекси от ваканционен тип няма. По оценка на Института за анализи и прогнози в туризма те са не повече от 12% от туристическото предлагането в момента. Те са един от сегментите наред с къщите за гости, малките семейни и корпоративни хотели и големите индустриални хотелски комплекси. По информация на инвеститори става дума за десетки хиляди апартаменти, построени и продадени в курортите. За стотици хиляди квадратни метри в Банско, Слънчев бряг, Свети Влас, Созопол, Златни пясъци, Пампорово. А за отделни комплекси като Слънчев бряг и Свети Влас вероятно е валидна и оценката от членове на Българската инвестиционно строителна асоциация (БИСА), според която "от 2003 г. насам 70% от сградния фонд по българското Черноморие и планинските курорти са ваканционни сгради от затворен тип с множество собственици (а не хотели)".
И инвеститорите, и обитателите са недоволни
"В този сложен за българския бизнес и икономика момент се появява масово негативен процес в системата на управление и поддръжка на тази база... Хаосът води до анархия, спад в качеството на услугите, непрофесионални услуги на парче от субекти в сивия сектор, измами, неконтролирано настаняване, овехтяване, ниска категория и загуба за инвеститори, собственици, община и държава." Цитатът е от писмо от юни на Николай Ламбуров, член на УС на Българската инвестиционно строителна асоциация и инвеститор във ваканционни комплекси в Слънчев бряг и в Св. Влас. Адресирано е до премиера и Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) и в него се предлагат законодателни промени.
Чуждестранните собственици нямат говорител в страната, така че да се чуе и тяхната гледна точка. Имат обаче в Европейския парламент. Сред 29-те въпроса, изпратени до българското правителство и главния прокурор от евродепутати, членове на Групата за наблюдение на демокрацията, върховенството на закона и основните права (DRFMG) към ЕП, имаше и два, свързани с ваканционния сегмент. "Има ли планове да се регулират компаниите, които управляват имоти, в частност свързани с изнудващо високи такси, увеличавани произволно, без изискване за коректно одитирани отчети или поне изискване финансовите условия да са свързани с доставката на услуга?" е единият от тях. Другият се отнася до практиката на съдилища, които не признават правото на чуждестранните собственици да не плащат такси за управление, при положение че са били в имотите си под 30 дни годишно.
Полицията, районните прокуратури по курортите и съдилищата са задръстени от случаи, свързани с неяснотата в законите, различните типове собственост в обектите и множеството чуждестранни собственици, казват от засегнатите страни. Съдебните решения са най-разнопосочни.
За разлика от жилищните блокове
Проблемите напомнят познатите от жилищните блокове, но умножени многократно поне по три причини. Собствениците най-често са чужденци и комуникацията с тях и между тях е по-трудна. Таксите са далеч по-високи - между 6 и 16 евро на кв.м годишно заради съпътстващите басейни, зелени площи, фоайета и рецепции. И най-същественото - ако в стандартния жилищен блок собствениците на апартаменти притежават и идеални части от земята под него, във ваканционния комплекс от затворен тип теренът и инфраструктурата най-често са собственост на инвеститора. Обикновено той е и пропърти мениджър, но понякога не е и тогава страните във взаимоотношението стават три.
Инвеститорите: Допишете закона
Инвеститорите обясняват сегашните проблеми с неадекватната регулация. Законите в момента правят темата безкрайна и за да бъде поправена бъркотията, се налагат промени в ЗУТ, ЗЕУС, Закона за собствеността на гражданите, казва Георги Димитров, председател на УС на БИСА.
Сега държавата не регламентира отношенията в затворените комплекси, а дава свобода на страните да ги уредят помежду си чрез договор. Законът за управление на етажната собственост (ЗУЕС) отрежда специален режим за управление на общите части в жилищните комплекси от затворен тип. Той се изразява в писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на жилища ("договор по чл. 2"), който следва да бъде вписан в Агенцията по вписванията и е задължителен за следващите собственици.
"След като българският законодател е допуснал жилищните комплекси от затворен тип със сезонен, ваканционен характер, той е длъжен да внесе ред в тяхното управление и ползване", пише в анонимно становище по повод подготвяните изменения и допълнения на ЗУЕС, качено на сайта на МРРБ. Иска се договорите по чл. 2 да бъдат задължителни и еднакви като съдържание за всички купувачи в комплекса. Законът да посочи кои точно въпроси следва да се уреждат в тях и при какви точно обстоятелствата могат да бъдат разтрогвани.
При сегашното положение в закона липсват гаранции за прилагането на особения режим, казват юристите на инвеститорите. Така в затворените комплекси се получава разнобой - едни имат договори, други са решили да ги развалят, а трети искат промени в различни условия. Това затруднява управлението и е предпоставка за разногласия между собствениците. Предложението им е договорът за поддръжка и управление да е неразделна част от договора за покупка на обекта.
Защо инвеститорите остават собственици на земята
Законът предвижда особен режим за управление на ваканционните комплекси, защото дори когато са завършени, земята в тях най-често не принадлежи на собствениците на жилища, а остава за инвеститора, обясняват юристи. За разлика от жилищните блокове, при които земята исторически първо е била на държавата, собствениците на апартаменти са получавали право на строеж, а после и идеални части от нея. При ваканционните комплекси обаче основната категория купувачи са чужденци, а според конституцията те нямат право да придобиват земя в България. Известно е, че тези забрани лесно се заобикалят чрез регистриране на фирма в страната, но според инвеститори това е процедура, която затруднява купувачите.
Някои инвеститори уверяват, че поддържат собствеността на парцела, обслужващите обекти и инфраструктурата един вид по принуда. Ако я прехвърлят само на българските собствениците на жилища, дори един чужденец да има имот, той ще е в неравностойно положение, казват те. Но им тежи да плащат данъците за земята, съоръженията и инфраструктурата, още повече сега, когато собствениците спират да плащат таксите за поддръжка. И че биха прехвърлили идеалните части на тях, още повече че новата вълна купувачи на ваканционни жилища са българите. Като условие искат да им се гарантира, че дори да не притежават собственост или други вещни права в завършения комплекс, пак те ще са инвеститорите, страна по договора по чл. 2, за който настояват да стане задължителен. Което навежда на мисълта, че са предпочели да си запазят собствеността и като залог, че ще могат да управляват комплексите дългосрочно.
"Чуждестранните собственици преценяват, че доходът им от ваканционните имоти не е задоволителен, че не могат да идват на почивка в България, спират да плащат и от тук започват и проблемите." - Никола Стоянов (собственик на Property Management BG и съдружник в инвестиционна компания "Тасков&Стоянов")
Да избягаш при етажната собственост
Това, че договорите по чл. 2 сега не са задължителни, позволява на собствениците на жилища във ваканционните комплекси да се "изплъзват" от тях и да преминават към регулации по Закона управлението на етажната собственост. "Правят общи събрания, къде законно, къде не съвсем, от гледна точка на кворума, избират управител и общите части започват да се управляват по реда на ЗУЕС като в жилищните блокове", разказват очевидци. В писмото си Николай Ламбуров обяснява, че от гледна точка на инвеститора това не е справедливо. На практика етажната собственост събира от собствениците на жилища пари за ползването на общи части и съоръжения, които не са техни, а негови. Той дължи данъци за тях, а не получава нищо от собствениците.
Масово се случва и собствениците да избират нова фирма за управление на комплекса вместо старата, която обикновено е на инвеститора. Това е законно право по ЗУЕС. Земята, басейните, рецепцията и прочее обаче принадлежат на инвеститора. И той тръгва да защитава позициите си, като спира достъпа до терените и съоръженията на новите мениджъри. Така тръгват вътрешни войни. Поради неплащане ВиК дружеството спира водата, ЕРП-то - тока за общите части. И знакови комплекси по морето цяло лято стоят неосветени и с празни басейни.
Нещата стигат до съд. От МРРБ са категорични, че при жилищните комплекси от затворен тип не са приложими общите разпоредби на ЗУЕС. Като добавят, че много често гражданите смятат, че те следва да се прилагат, въпреки че това не им е дадено като възможност с договорите за управление.
Съдебната практика обаче не е еднозначна. Понякога съдът приема за правилно управлението на затворените комплекси да се осъществява от общото събрание на етажната собственост, а не от инвеститора, или пък двата режима да съществуват паралелно. Затова в писмата си до МРРБ инвеститорите искат законът изрично да каже, че затворените комплекси не се управляват от общото събрание на етажната собственост, а от инвеститора на договорна основа (ако инвеститорът е декларирал желание).
Искат също в закона за собствеността, писан преди появата на затворените комплекси, да се уточни, че един негов член (чл. 38) не важи за тях. Той гласи, че при сгради, в които етажи или части от етажи принадлежат на различни собственици, общи на всички собственици са земята, върху която е построена сградата, дворът, основите, външните и вътрешните разпределителни стени и пр. Вероятно сега и това дава основание на съда да приема, че не действа особеният режим. Искат да се прецизира определението за "жилищен комплекс от затворен тип" и да се дефинира "инвеститор", така че да отразяват по-добре съществуващата практика.
"В основата на проблема е, че навремето, когато купувачите са подписвали предварителния договор за покупко-продажба, не им е бил предоставян и договорът за поддръжка." - Добромир Ганев (председател на Национално сдружение "Недвижими имоти")
Таксите на раздора
Няма две мнения по въпроса, че собствениците бягат от специалния режим основно заради таксите за поддръжка. Инвеститорите обясняват, че те са функция на екстрите в комплекса - басейн, зелени площи, рецепция, охрана, чиято поддръжка изисква средства. Версията им е, че са инвестирали в тях, защото търсенето е било такова и кандидат-купувачите са ги изисквали. Преди десетина години чужденците са били с друга нагласа - да идват на море тук, да дават под наем, да има всичко, а и с други доходи. "Основнитe ни пазари между 2003 и 2008 г. бяха Великобритания и Ирландия, а те преживяха тежки кризи, като британската продължава. После ключов пазар стана Русия, рублата рязко девалвира", обяснява Никола Стоянов, собственик на Property Management BG и съдружник в инвестиционна компания "Тасков&Стоянов".
Част от имотите са купувани навремето като инвестиция за отдаване под наем. Междувременно предлагането много нарасна, COVID кризата удари и те вече не носят търсената доходност. "Преценявайки, че доходът от тези имоти не е задоволителен, че не могат да идват на почивка в България, чуждестранните собственици спират да плащат и оттук започват и проблемите", казва Никола Стоянов. Част тръгват да продават ваканционните си апартаменти. Инвеститорите разчитат на българските купувачи, които имат реноме на коректни платци. Проблемите с управлението на комплексите обаче не може да се скрият и ако купуват, българите го правят информирано, т.е., когато вече има договор за поддръжка и предварително може да се запознаят с него.
Инвеститорите предлагат как законодателно да се гарантира събирането на таксите. Сред по-малко работещите варианти са глобите и изричните правомощия на инвеститора да ограничи достъпа на неизрядните платци до общите части. Друга идея е да бъде въведена солидарна отговорност на новия купувач на жилището наред със стария за неизплатените задължения.
МРРБ: Работим по проблема
Работим за решаване на проблема с особения режим на управление на общите части в жилищни комплекси от затворен тип, коментираха от Министерството за регионалното развитие и благоустройството пред "Капитал". Ведомството подготвя проект за изменение и допълнения в Закона за управление на етажната собственост. Предвиждат се контролни механизми за регулиране на дейността на дружествата, управляващи имоти, и специален регистрационен режим за тях. Ще има промяна в задълженията на собствениците на жилища във връзка с поддръжката и управлението им. Идентифицирана е необходимостта да се разширят и прецизират дефиницията и правната регламентация за комплексите от затворен тип. Предстои проектът на изменение и допълнение на ЗУЕС да бъде съгласуван със заинтересованите ведомства.
А ти каза ли ми?
Има и друга гледна точка за високите такси. Частично те се дължат и на инвеститорски грешки още на етапа на проектирането. "Правят екстри в общите части, които не са адекватни на таргет купувачите им. Например в нискобюджетен комплекс, ориентиран към хора със средни доходи и под тях, залагат суперекстри като за луксозен комплекс. Това помага при продажбите, но рефлектира върху таксите за поддръжка впоследствие", обяснява Добромир Ганев, председател на НС "Недвижими имоти". Купувачите често не се замислят за това, а и инвеститорите не ги информират.
"За мен в основата на проблема е, че навремето, когато купувачите са подписвали предварителния договор за покупко-продажба, не им е бил предоставян и договорът за поддръжка. Те го виждат впоследствие, при свършен факт, и нямат полезен ход, ако условията не са им по джоба, не са им приятни или не съвпадат с представите им", казва Добромир Ганев. Затова според него е ключово при покупката да се изисква и представя и договор за поддръжка с всички атрибути - какво включва тя, размер на таксите, начин на плащане. "Има много възможности да се злоупотребява, а когато влезеш в това взаимоотношение, трудно можеш да излезеш от него", коментира той.
Публично е, а вече не е и тайна, че "имаме едно преоразмеряване на разходите за поддръжка на общите части в комплексите. На много места се вземат в пъти повече пари от реалната издръжка на територията, която трябва да се обгрижва", както казва Румен Драганов от Института за анализи и прогнози в туризма. Инвеститорите често злоупотребяват. Раздуват разходи, начисляват високи такси, без да могат да докажат, че са адекватни и справедливи. При толкова много затворени комплекси (700 само в община Несебър) собствениците имат база за сравнение и тези неща не остават незабелязани.
"При управлението на затворените комплекси трябва да се стъпи на Закона за кооперациите и да се даде възможност всеки да участва с каквото може – едни с пари, други с труд." - Румен Драганов (Институт за анализи и прогнози в туризма)
Управлението като бизнес
Инвеститорите обясняват нивата на таксите и с това, че чрез договорите предлагат бизнес услуга и върху нея се начисляват ДДС и данък печалба. "Когато дейността се извършва при режима на етажна собственост или от отделни лица, подобни задължения няма. Това позволява по-ниски такси, но дейността попада в сивия сектор", пише в едно от становищата.
По тази логика може бъдат обвинени и съсобствениците в жилищните блокове, предпочели да се самоуправляват с общи събрания, вместо да наемат фирма по поддръжката, но тяхното право не се оспорва.
Ако бизнесът с управлението и поддръжката на хотелските комплекси е на светло, само от община Несебър бюджетът би печелил 10.4 млн. евро годишно, пише в становището на инвеститора Николай Ламбуров. Това е само ДДС върху очакваните приходи от 52 млн. евро, изчислява той. Сметките се базират на това, че в общината има близо 70 000 чужденци, които са собственици на ваканционни апартаменти с площ около 4 млн. кв.м. Крайната сума се получава при цена за поддръжка около 13 евро без ДДС на кв.м и ако тези такси бъдат събрани. При тези нива годишната такса поддръжка за апартамент от 50 кв.м е 650 евро.
Посочените 52 млн. евро са ориентир за параметрите на потенциалния бизнес по поддръжката и управлението на ваканционните комплекси, който виждат инвеститорите. Правят уговорката, че повечето пари са за заплати и осигуровки. Биха предпочели да го управляват те. В предложенията те искат законодателят да им гарантира, че дори да нямат собственост или вещни права в комплексите, пак ще са страната по договорите по чл. 2, за които предлагат да бъдат задължителни.
"Някои инвеститори априори са превърнали в бизнес поддръжката на имота. Което не е добре, когато тя е по-скъпа от реалността. И когато фирмата не е избрана от собствениците на жилища на свободния пазар с конкурс, а от инвеститора като собственик на земята. Сега коя да е фирмата, казва инвеститорът. Тя обикновено е на сина му и той така си е осигурил пожизнен доход. В случая е монополист, налага императивна цена и не остава право на купувачите на избор. Няма как да стане", коментира Румен Драганов.
Според него, има и други възможни подходи към поддръжката. "Трябва да се стъпи на Закона за кооперациите и да се даде възможност всеки от кооператорите да участва с каквото може - едни с пари, други с труд. Така и по-ясно ще се следи какви пари влизат и какви се изразходват."
Казано в резюме, в отговор на кризата при управлението на ваканционните комплекси от затворен тип инвеститорите предлагат действия в посока затягане на съществуващия правен режим - задължителни договори по закон, задължително сключени с тях, и такси, от които няма мърдане. Този подход едва ли ще се хареса на собствениците и едва ли ще доведе до разцвет на ваканционните комплекси. Положително е обаче, че повдигат въпроса, защото проблемът с управлението и поддръжката за затворените комплекси от ваканционен тип е голям и изисква решение.
Публикуваната статия е превод/преработка на оригиналната статия или материал на съответния цитиран ресурс. Според закона за авторското право на Република България (чл. 9) авторското право върху превод или преработка принадлежи на лицето, което ги е направило, без с това да се накърняват правата на автора на оригиналното произведение.
в България