BG 
RU
EN
Луксозни имоти по населено място
всички населени местав България
Генералният директор на ЛУКС ИМОТИ в интервю за Bulgaria On Air
Bulgaria On Air
18.05.2015
В интервю за България Он Ер Никола Стоянов - управляващ съдружник на агенция ЛУКС ИМОТИ сподели къде инвестират българите в имоти зад граница.
Към кои чуждестранни пазари се насочва българския купувач?
Българите търсят основно жилища за собствено ползване в Гърция. Иначе като инвестиции основно се насочват към Западна Европа. Пазарът във Великобритания е един добър пример за български клиенти, които купуват с цел инвестиция, въпреки, че са изключително малко на брой. Просто британският пазар предлага една много добра доходност с едни нови продукти, които излязоха на пазара през последните години, те са малко екзотични за нашите разбирания – те са инвестиции в студентски жилища и паркинги по летища и други подобни, където има гарантирана доходност в рамките на 10% годишно, като тази доходност е гарантирана за 5 години.
Можем ли да кажем, че за последната година интересът към чуждестранните пазари на имоти се е увеличил?
Определено интересът е много по-голям, първите години от кризата 2009 до 2013 българските инвестиции в имоти зад граница бяха на минимални нива. Макар че трябва да отбележа - покупките в Гърция никога не са спирали дори и през кризисните месеци. Определено от средата на миналата година и началото на тази интересът към покупки особено в южната ни съседка в северната част на полуостров Халкидики се е увеличил многократно, също и запитванията. Интересно е да се отбележи, че тази година имаме засилен ръст на имоти в Гърция на над психологическата граница от 1 млн. евро. Има все повече запитвания от хора, които наистина търсят в най-високия сегмент на пазара в Гърция.
Интересно, а каква е средната цена на къща в Гърция?
Нашите сънародници сключват сделки в рамките на 150 -200 хил. евро. Това е масовият потребител. Вече говорейки за луксозни имоти бюджетите са от 400 000 евро нагоре. Като пак ви казвам, тази година имаме много голям брой запитвания за имоти с цени над 1 млн. евро. Но в Гърция също така има и доста бюджетни предложения. В рамките на 30 000 до 50 000 евро клиент може да си купи апартамент на пешеходно разстояние от морето.
Можем ли да сравним нашия пазар и чуждестранния?
Не мога да направя паралел между нашия пазар на имоти и чуждестранния, включително и при луксозните имоти трудно могат да се правят сравнения, просто като стандарт на имоти и строителство, такива които са строени у нас през последните години биха могли да се доближат до някои имоти от Западна Европа и чужбина като цяло. Но относно цени, стойност на имота, поддръжка и експлоатация, определено България печели в посока на по-изгодни имоти, по-ниска данъчна тежест. Определено при нас цените са по-изгодни включително и в луксозния сегмент.
Колко време отнема една покупка на имот в чужбина и у нас?
В България покупката може да отнеме малко, в рамките на една седмица, при наличие на добра воля от страните и възможност да се финансира тази покупка. В Западна Европа сделките се случват доста по-бавно. Процедурите са по-тромави, дори мога да кажа, че в някои държави бюрокрацията е доста по-голяма. Примерно в Австрия. Покупката там отнема около 2 месеца. Основната трудност се състои в набавянето на документите, необходими за сключването на сделката. Също така там и разходите са много по-големи. Клиентите, които инвестират в чужбина са готови и е задължително да покрият допълнителните разходи по една такава покупка, които най-често са в рамките на още около 10 % от цената на имота. Докато в България допълнителните разходи по сделката са в рамките на 4-5% от цената на имота, както и данъците при нас са доста по-ниски.
Какъв е интересът отвън към българските имоти?
България е на картата на инвестициите в имоти повече от 10 години. Още 2003-3004г. започнаха да купуват имоти в страната чужденци от Великобритания, Ирландия, след това от Дания, Полша, Прибалтийските страни. След като започна кризата в Европа през 2008г. пазарът изцяло се обърна към продажби на руски граждани и рускоговорящи клиенти. Определено те доминираха като чуждестранна група на пазара в България. Това продължи дълги години до скоро – до началото на украинската криза, когато Русия се изолира, определено се заговори за Криза, рублата девалвира поради тези причини руснаците на купуват с толкова големи темпове, дори имаше застой последните месеци. Но мога да отбележа, че от началото на пролетни месеци техният интерес се възвръща след като рублата спечели обратно загубеното и навакса курса, отново имаме не малко продажби на руския пазар. Важно е да отбележа, че руският клиент е основно концентриран в нискобюджетните имоти и определено клиенти от Западна Европа, от Англия дори купуват в България с много по-големи бюджети отколкото руския клиент. Ето защо и ние сме концентрирали своите усилия в посока на намиране на все повече чуждестранни купувачи, именно от Западна Европа и най-вече от Великобритания.
Какво търсят те на нашия пазар?
Чужденците основно купуват имоти в нашите ваканционни курорти, на първо място морските. Най-голям процент продажби имаме по Южното Черноморие, също и по Северното, районът около Варна. След това следват зимните Банско, Боровец, Пампорово. Съвсем друга група чужденци купуват градски имоти в София, Пловдив, Бургас и други големи градове на България. Тук една положителна тенденция от последните месеци. Все повече чуждестранни компании се насочват към България с интерес да откриват свои представителства, производства, предислоцират бизнеса си тук дори, кол центрове - всичко това води много нови клиенти чужденци, които или наемат или купуват жилища или бизнес имоти на градските пазар София и Пловдив особено за момента.
Относно нашия пазар за недвижими имоти. Как се развива той през последната година?
Основният ръст на сделките се наблюдава в София - около 30% увеличение в сравнение с миналата година. В по-малка степен това важи и за другите градове в страната, въпреки, че пазарът в това отношение е доста фрагментиран. Динамиката, която наблюдаваме в София и Пловдив, почти не се наблюдава в други градове на страната, особено в малките градове. Там пазарът определено стагнира и не се наблюдава нито ръст на сделки, нито ръст на цени. В София дори има един минимален ръст от 3% на цените. Интересен ръст се наблюдава в наемният пазар при луксозните имоти, като в София доходността минава 5% на година, във Варна обаче се наблюдава около 3 %. Там пазарът е изключително различен от останалата част на България. Той върви по свой собствен ритъм и посока. Цените там продължава да са високи, качеството на строителството е много добро. Българският купувач все още не се е завърнал на пазара във Варна.
Сред първите места по притежание на собствени жилища ли са българите?
Българите сме на едно от първите места по притежание на собствено жилище, това е така. Аз смятам, че всяко семейство трябва да притежава собствено жилище, а за българина това е свързано с неговия манталитет, с неговото разбиране за лайфстайл. Той се отнася много емоционално към своето жилище, той е готов да инвестира в него относително големи средства, за да го направи по-комфортен, по-красив и уютен. Всичко това не можеш да постигнеш в един имот под наем – ограниченията са много и не е редно да инвестираш прекалено големи суми и затова българите предпочитат да купуват жилището и го смятат едва ли не като основната си инвестиция до живот. За мен това е положително.
За или против покупките на имоти с банков кредит?
Улесненото ипотечно кредитиране и изгодните лихви по ипотечните заеми са една от основните причини, поради която се наблюдава този ръст на пазара на големите градове. Това е нормалният начин като всяка една цивилизована държава, всяка една подобна инвестиция да се финансира чрез ипотечно финансиране. Ние убеждаваме нашите клиенти да ползват такова финансиране и всъщност смятам, че да препоръчваме ползването на такива услуги. Естествено при нас, лихвите станаха изгодни, но все още са далеч от европейските нива, в момента в България лихвата е 5-5,5% на ипотечните кредити. В една страна като Великобритания с толкова развит имотен и финансов пазар покупките на имоти се финансират на лихви от 2%. Ако нашите нива се доближат до тези аз смятам, че ръстът на пазара за имоти ще бъде многократно по-висок.
Това ли са вашите очаквания от пазара за недвижими имоти за в бъдеще?
Аз не смятам, че докато сме извън зоната на еврото нашите банки ще успеят да достигнат лихвени нива от 2%. Но моята прогноза определено за пазара и във висок и среден сегмент е положителна. Очаквам добро развитие.
Коя е най-изгодната оферта на пазара?
За нормалния човек, който си има работа или собствен бизнес, добра покупка е качествен, градски имот, с добра локация и на добра цена. Все още на пазара има добри цени, все още те са конкуренти. Тази година смятам, че ще бъде преломна за пазара на жилищни имоти и определено ще се търси качество, добра локация и архитектура. Мисля, че тази година е най-подходяща за инвестиране преди по-осезаемото увеличение на цените.
Откъс от интервюто вижте в следващото видео:
Вижте нашата селекция от имоти в Гърция
Публикуваната статия е превод/преработка на оригиналната статия или материал на съответния цитиран ресурс. Според закона за авторското право на Република България (чл. 9) авторското право върху превод или преработка принадлежи на лицето, което ги е направило, без с това да се накърняват правата на автора на оригиналното произведение.
в България