BG 
RU
EN
Луксозни имоти по населено място
всички населени местав България
Купувайте елитни имоти, тях няма да ги произвеждат повече
Интервю с Никола Стоянов, управител на ЛУКС ИМОТИ - агенция за луксозни и качествени недвижими имоти в България и чужбина, за списание Имам Имот:
- Доколко рискова е в момента инвестицията във висок клас имоти, г-н Стоянов?
- След началото на финансово-икономическата криза у нас през септември 2008 г., на инвестицията в имот вече не се гледа като на спекулативна. Малко са хората, които купуват имот с цел да си умножат парите. Това се дължи както на липсата на банково кредитиране, така и на липсата на спокойствие на пазара. Тази криза направи доста промени в поведението на потребителите, включително и на купувачите на висок клас имоти.
Хората, които купуват в момента луксозен имот, го правят най-вече, за да инвестират в себе си и в начина си на живот. Не бих казал, че в България е имало хора, които да купуват луксозни имоти със спекулативна цел. Този тип инвеститори влагаха в стандартни имоти.
Инвестицията в елитен имот не е рискова, защото той ще си пази винаги цената, ако наистина е луксозен - не само в техническо отношение, а и по отношение на локацията си. Един имот не е елитен само защото е завършен със скъпи материали.
Но по принцип истински елитните имоти в България са малко. Имаше една приказка - “Купувайте земя - нея няма да я произвеждат повече”. Бих перифразирал този израз: “Купувайте елитни имоти, тях няма да ги произвеждат повече”. Така е, защото през следващите 10 години няма да има условия за “производство” на такива имоти. Няма рисков капитал, който да тръгне да развива скъпи проекти. Определено не очаквам да има пренасищане с елитни имоти през следващите 10 г.
- Какви са представите на българина за лукс?
- Представите на българина за лукса се подобриха значително. Допреди 2 години масовото разбиране за такъв имот беше: жилище, на което му е сложена PVC дограма, гипсокартон, боядисан с латекс, паркетът или дюшемето е сменено с ламинат и са купени мебели от някоя масова полска марка например. В крайна сметка през 2007-2008 г., когато българинът тръгна повече да пътува по света и да се интересува, той започна да различава истински луксозния имот. И представата му вече се доближава много до тази на един европейски гражданин.
Друг е въпросът доколко такъв имот в България може да се сравнява с подобен във Франция или Англия. Защото основното качество на елитния имот е неговата локация, а у нас имаме проблем с локацията. Това е широко понятие - то обхваща не само населеното място, а и инфраструктурата наоколо, квартала, дупките по пътищата, въздуха, средата, шума, стреса...
При нас винаги нещо куца. Иначе откъм технически стандарт го докарваме. Знаем как трябва да се строят и довършват луксозни имоти. Много специалисти от строителния бранш, които поработиха в западноевропейски държави, докараха ноу хау.
- Какво е характерно за строителството и за реализацията в този сегмент?
- Мога да кажа какво беше характерно, защото в момента не виждам да се строят такива жилищни проекти. Голяма част от обектите бяха замразени или изобщо не стартира работата по тях.
По принцип е характерно, че се влагат само качествени материали, в голямата си част вносни. Работи се с много талантливи и квалифицирани строителни работници. Другото характерно е качеството на проектите - архитектурно, конструктивно, ВиК и т.н. Те трябва да са издържани на най-високо ниво. Озеленяването, заобикалящата среда - всичко трябва да е на ниво.
В момента няма голяма реализация в сегмента, защото много малко елитни имоти са последвали тренда за намаляване на цените, както е в средния и ниския клас. В България средният спад на цените е до 40%, но такова намаление няма при елитните имоти. Или ако има - то е в единични, частни случаи. Продавачите на лукс имоти обикновено могат да чакат, заради което не намаляват офертите си. А това е гаранция за отсъствие на сделки. Сега трудно можеш да продадеш имот, който е с добри качествени характеристики и локация и си държи цената. Самите купувачи смятат, че нямат причина да купуват, ако не получат отстъпка от 20-30%. Такъв поглед за мен е много ограничен, защото на имота се гледа като на бързооборотна стока, какъвто той не е.
И какво правят - виждат хубави жилища с добра локация, с прекрасно разположение в дадената сграда, но купувачът казва – свали цената. И, като получи отказ, се отдръпва. После отива и купува нещо не толкова качествено, но на по-ниска цена. Този поглед не е правилен.
- Можете ли да кажете какви са цените в луксозния сегмент в момента?
- Цените силно варират в зависимост от локацията. Например жълтите павета в София не са представителна извадка за пазара. Там цената реално може да бъде от 4000 до 10 000 евро на квадрат. В момента няма пазарни цени - нито в елитния, нито в средния сегмент. Можеш да кажеш какви са продажните цени - на какви нива се реализират сделките.
При всички положения цена под 1500 евро на квадрат не дава гаранция, че това е елитен имот. Това за мен е минималната цена. Няма как елитен имот да е с цена 1000 евро/м2, защото всички наглед дребни детайли и елементи увеличават цената на строителството.
- Неотдавна бяхте казали, че според вас луксозните имоти ще се възстановят първи от кризата. Държите ли на това мнение?
- Да, защото качеството винаги ще държи цена. Дори сега в кризата това правило важи. И освен това нека помислим - кои купувачи ще се възстановят първи от кризата? Дали тези, които са се справяли трудно преди кризата, или тези, които са били добре, защото са имали отлични умения. И в бъдеще качествените хора ще могат да си купуват качествени имоти. Затова смятам, че елитните имоти ще се възстановят първи от кризата.
- Какъв е наемният пазар в луксозния сегмент?
- Много е интересен. Търсенето на качествени и елитни имоти в добри локации не е спирало никога да бъде високо. Мога да кажа, че този пазар е почти неповлиян от кризата и дори напоследък изчезнаха от пазара истински елитните имоти.
Факт е, че имаме много взискателни клиенти, на които в момента не можем да намерим достатъчно добро жилище, каквото те желаят да наемат. Нивата за истински елитните имоти не са паднали, те се задържат от 2008 г. насам - в рамките на 1500 евро на месец за апартамент с 2 спални и нагоре.
Имаме жилище с 3 спални за 2500 евро/месец , имаме къщи в Бояна за по 5000 евро. Но говоря за напълно оборудвани и обзаведени домове, в които влизаш и живееш.
- Какви са наемателите на такива имоти - чужденци или българи?
- Повечето са чужденци, хора, които имат бизнес у нас. Малко са българите, които наемат такива имоти, защото те предпочитат да си купят жилище. Докато чужденецът не иска да се занимава с такива неща. За нашата компания е характерно, че осигурява не само жилището, а след това и пълно обслужване и подпомагане на неговия наемател. Предлагаме всички допълнителни услуги за един елитен имот - чистене, готвене, пране, поддръжка, покупки, гледане на деца, плащане на сметки. И тези хора са готови да плащат за това.
- Как намирате купувачите на елитни имоти?
- Имаме списък с 4500 потенциални клиенти, на които изпращаме редовно най-новите си предложения. Разчитаме на директен маркетинг, организираме семинари за такъв тип хора, които познаваме, каним ги да участват, обръщаме им персонално внимание.
- Съдружникът ви Михаил Чобанов каза, че вие сте основният генератор на идеи за развитие на компанията. Замислили ли сте нещо ново?
- Имаме план за действие. Посоката, в която работим в компанията, е затваряне на цикъла на нашите услуги в областта на недвижимите имоти и туризма. Имаше няколко звена, които липсваха от веригата, за да бъде напълно затворен цикъла. Ето сега стартирахме дъщерна компания, която се занимава с продажба на бизнеси - BusinessForSale.BG. Това е насока, в която ще работим, защото клиентите го искат от нас, имат ни доверие като консултант в недвижимите имоти. Смятаме, че това доверие, което сме изградили у нас и в чужбина, може да бъде надграждано.
Планираме догодина да заемем още по-сериозни позиции в областта на имущественото застраховане - стартирането на нашия собствен застрахователен брокер - Bulgaria Insurance. Ние досега се занимавахме със застраховки на недвижимо имущество покрай другия си бизнес, не като основна дейност, защото нашата компания е продала хиляди имоти в последните години и ние обслужваме клиентите си по всички свързани с това дейности. Затова направихме и хиляди застраховки на жилища. За трета поредна година нашата компания е имуществен брокер №1 на Алианц. Смятаме догодина да развием в отделна компания тази дейност и да привлечем не само наши клиенти, а и такива, които са купували имоти с други компании.
Друга посока, в която работим, е основно в достъпността на нашите услуги. Смятам че пазарът в бъдеще ще бъде много капризен и единствено компании, които осигуряват високо качество и добри цени ще успеят да преживеят. Затова работим в тази посока - т. нар. стратегия Ikea - качество, разнообразие, ниски цени. Това ще бъде бъдещето в България и по света. Който може да го направи - той ще остане. Пазарът и потребителите няма да търпят спекуланти и празни обещания. Ще търпят реалните неща, компаниите и професионалистите, които имат опит, традиции, стил, качество на услугите, загриженост за клиентите. Конкуренцията в момента е жестока.
- Как ще се развива пазарът според вас?
- Броят на сделките в елитния сегмент ще бъде изключително нисък в бъдеще. Рядко ще се случват такива продажби. Иначе като цяло на пазара на имоти смятам, че цените няма да падат повече от нивата, на които са в момента. Вероятно ще има леко увеличаване на сделките. Но възстановяването ще се случи към края на 2010 г., не очаквам да стане по-рано.
При наемите смятам, че ще има стабилно търсене и предлагане. Там ще има добър баланс. Не очаквам нищо интересно да се случва за спекулантите на този пазар.
в България