BG 
RU
EN
Луксозни имоти по населено място
всички населени местав България
Статия в Capital.bg: Българи купуват имоти в Дубай на цени, близки до софийските
Капитал
11.02.2022
Когато в София се спомене "имот в Дубай", незабавната асоциация е с Таки, Божков, Пеевски. Градската мълва е, че единият често сменя дубайските си вили, вторият, макар да е там, няма желание да си купува жилище, а за третия - че вече има имение. В сянката на богатите хора, сблъскали се със закона, които търсят убежище (или поне си подготвят такова) в емирството, остава незабелязана друга тенденция.
"За последните десет години по мои наблюдения българите, купили имоти в Дубай, са поне 200", казва Габриела Тодорова, професионален консултант по имоти и представляващ българската агенция Luximmo в Дубай. Официални данни за тези инвестиции няма в нито една от двете държави. И други брокери обаче потвърждават, че сънародниците са на пазара в емирството още откакто той се отваря за чужденци през 2004 г. А вече купуват и "съвсем нормални българи", както казват от агенциите.
Интересът идва от няколко посоки и напоследък нараства. Имоти за постоянно живеене купуват българи, които живеят и работят в Дубай и ОАЕ и по неофициални данни са около 5000 души. Освен това, особено през последните две години, все повече сънародници купуват жилища в емирството, за да прекарат там зимата. Това са основно заможни хора със собствен бизнес, а и IT специалисти, работещи дистанционно. Третата група са купувачите с инвестиционна цел. И консултантите по имоти, с които разговаря "Капитал", смятат, че тази група ще нараства. Предпоставките са поне три - цените на имотите в емирството все още са изгодни, а доходността, която носят, е по-висока в сравнение с България. И накрая, разбира се, инфлационните страхове подтикват много хора към по-екстравагантни решения.
"За последните десет години по мои наблюдения българите, купили имоти в Дубай, са поне 200." - Габриела Тодорова, професионален консултант по имоти и представляващ Luximmo в Дубай
Висока доходност от наеми
Дубайските имоти на дългосрочен наем носят доход между 5 и 10% годишно, а тези на краткосрочен наем - около 12-15%, по обобщена информация от агенциите. В страната има предпоставки и за двата вида наемане. "В Dubai Marina се купува, заради плажа и морето. В DownTown се правят бизнес инвестиции с цел дългосрочно отдаване под наем", казва Емилия Димитрова, директор продажби в агенцията Royal Home Real Estate.
Освен това тези числа са доста изчистени, тъй като в страната няма данъци върху собствеността и доходите, макар все пак инвестицията да се съпътства от еднократни и регулярни такси.
"Пазарът на годишни наеми е развит и активен, а наемните нива - високи", продължава тя. Все пак в Дубай работят хора от над 250 националности. Годишният наем за жилище 45 кв.м в Dubai Marina е около 12 хил. евро, а за двустаен 70 кв.м - 15-16 хил. евро, казва Димитрова за ориентир. Обичайно при отдаване на имот под наем наемодателят не дължи комисиона на агента, плаща я наемателят, добавя Габриела Тодорова.
Брокерите разказват, че напоследък много хора правят добри пари и от краткосрочно отдаване под наем. Заетостта на атрактивните имоти - до плажа или до забележителности, достига 80%. За т.нар. Holidays Homes е необходим лиценз от Министерството на туризма и се дължи 10% туристическа такса, обяснява Галина Янева, директор продажби в агенцията Pegasus Real Estate. Има и мениджмънт компании, които отменят собствениците в отдаването на имотите им. При дългосрочно наемане цената на тази услуга е 5-8% от годишния наем. При краткосрочно - 20-30% от месечната печалба за поддържането на жилището и отдаването му под наем.
"Спокойно можем да заявим, че към този момент средните цени в Дубай се доближават до средните за жилища със сходни характеристики в София." - Никола Стоянов, основател и управляващ на Luximmo
Цени като в София или не съвсем
"Цените на жилищните имоти ново строителство в Дубай са все още изключително атрактивно ниски. Спокойно можем да заявим, че към този момент средните цени в Дубай се доближават до средните за жилища със сходни характеристики в София", казва Никола Стоянов, основател и управляващ на Luximmo. Като ориентир сочи цени в емирството, които започват от 130 000 евро за студио (виж таблицата). "На пръв поглед може би изглежда, че в Дубай имотите са малко по-скъпи, но ако отчетем и другите обстоятелства, цените са съпоставими", казва Николов, който има пряк поглед и върху българския пазар.
Цени на имоти ново строителство в Дубай
* студиа - 30 -39 кв.м - от 130 000 евро
* Двустайни апартаменти (с 1 спалня) - 45 - 65 кв.м - от 198 000 евро
• Тристайни апартаменти (с 2 спални) - 260 - 490 кв.м - от 362 500 евро
• Четиристайни апартаменти (с 3 спални) - 335 до 580 кв.м - от 410 800 евро
* Търговски площи (магазини) - 100 - 1200 кв.м - от 362 500 евро.
В цените на имотите в включен 5% ДДС. Те винаги се обявяват в местната валута дирхам (AED), която от 1997 г. е фиксирана към щатския долар при курс 3.6725 дирхама за 1 долар.
Квадратурите се изчисляват и обявяват във футове (Square Feet / sq.ft)
Източник: Luximmo
В България например в квадратурата на имотите са включени и общите части, докато в Дубай новото строителство се продава на своята реална застроена площ. У нас жилищата се издават на "шпакловка и замазка", докато в емирството са завършени ''до ключ'' - с оборудвани бани, кухненски шкафове, а някъде и с електроуреди, уточнява Никола Стоянов. Освен това в Дубай в цената на новия апартамент е включено и паркомясто в закрит паркинг на сградата. "За апартаменти с една спалня - едно, за две спални - две", пояснява Емилия Димитрова.
"Близки до българските са цените в по-отдалечените райони или при жилища на препродажба." - Галина Янева, директор продажби, Pegasus Real Estate, Дубай
Консултантите по недвижими имоти, които работят на място в Дубай, по-скоро оспорват заключението на Николов. "Близки до българските са цените в по-отдалечените райони или при жилища на препродажба, 15-20 годишни сгради или презастроени квартали от множество частни строителни фирми", казва Галина Янева. Но уточнява, че "краен квартал" в Дубай не е с негативен смисъл. Всеки квартал има център, мол и удобства, а собственици на жилища са хора, които могат да си ги позволят. "Работническата класа", която най-често е с азиатски произход, живее на други места в общежития, обяснява тя.
Никола Стоянов пояснява, че посочените цени са за райони, в които българите най-често инвестират. Места с удобства, шопинг и забавления на 10-15 минути с кола от топ районите на града като Dubai Mall и Burj Khalifa и на 10 минути от международното летище на Дубай. "По-евтини са имотите в райони като Jumeirah Village и Sport City", казва Емилия Димитрова.
По нейна информация цените в емирството варират много - между 2500 и 10 500 евро на кв.м, но средно по 4-5 хил. евро.
Сравнението е трудно, защото "в Дубай "средна цена на кв.м няма", казва Галина Янева. Апартаментите в една и съща сграда струват различно, според етажа, изложението и гледката. Затова и всички оферти са с "цени от..." пояснява тя.
Някои сайтове за удобство на европейските купувачи дават офертни цени за имоти в Дубай в евро, като уточняват и колко излиза на кв.м. Жилища между 44 и 64 кв.м например струват между 100 и 500 хил. евро. Там цената на кв.м варира от 2300 до 4000 евро, но има и по 7-8 хил. евро на кв.м. За сравнение - в центъра на София цените на жилища на зелено стигат до 6000 евро. А за пентхауси в източните квартали предприемачите искат по 3000 евро на кв.м на "шпакловка и замазка".
"В момента повече се купуват жилища на зелено в новите комплекси." - Емилия Димитрова, директор продажби, Royal Home Real Estate, Дубай
Между апартаментите и къщите
"Пазарът е такъв, че в момента повече се купуват жилища на зелено в новите комплекси. Най-престижните райони са Dubai Marina, The Palm Jumeirah, Downtown. В тях и възвращаемостта на инвестициите е най-висока. Има хора, които купуват там цели етажи с инвестиционна цел. И такъв етаж струва около 10 млн. долара. Тук работим с такива цифри", казва Емилия Димитрова.
"В центъра на Дубай - в района на Burj Khalifa и Dubai Marina, вече е презастроено. Затова и повече хора се ориентират към къщи и вили. Това са затворени комплекси с голф игрища и площад. Строят се на етапи и придобиват завършен вид след пет, шест, десет години", пояснява Галина Янева. Казва, че в момента продават пореден етап от комплекс с къщи, в който цената на 240 кв.м с четири спални и малък двор започва от 1 700 000 дирхама (около 400 000 евро). Разбира се, има и къщи за милиони, добавя тя.
Емилия Димитрова потвърждава, че от две години и половина има бум на търсенето на вили за покупка и наем, на къщи с малки дворчета (Townhouses) в комплекси като Arabian Ranchеs, Dubai Hills, District One. То идва основно от арабски семейства от Йордания, Ливан, Египет. Иначе на имотния пазар в Дубай най-многобройни са инвеститорите от Индия, Пакистан, арабските страни, Италия, Германия, Русия, Казахстан, по нейна информация.
Най-продавани са по-малките жилища - студиа между 35 и 40 кв.м и едностайни от 60 - 110 кв.м. По наблюдения на Luximmo българите най-често купуват апартаменти с една спалня.
Новото строителство
Строителството на нови сгради в Дубай е съсредоточено в ръцете на няколко водещи местни инвеститора - Emaar, Nakheel, Meraas, Dubai Property, Select Property. Някои от компаниите са с държавно участие. Те строят по-качествено и по-скъпо, обяснява Емилия Димитрова. "Има частни строителни фирми, които не бих препоръчала - цените им са най-достъпни, но строителството е некачествено, променят плана и поддръжката е ужасна", казва Галина Янева. Жилище ново строителство може да се купи и директно от офиса на предприемача, но за по-добра ориентация агенциите препоръчват своите услуги, за които в случая клиентите не плащат комисиона.
Строителните разрешения се издават от Dubai Land Department при гарантиран депозит и открита ескроу сметка на предприемача. Само по нея може да се получават вноски от купувачите ''на зелено''. Предприемачите не може да използват тези средства дори, за строителството на сградата. Парите се освобождават едва след като проектът е завършен и пуснат в експлоатация и имотът е прехвърлен на купувача му.
Строителството трябва да започна до шест месеца след получаването на разрешение. В договорите се вписва очакван срок за завършване на строежа (обикновено до три години) и шест-осем месеца толеранс, ако се забави, казва Емилия Димитрова.
Възможност и за кредит
Българите купуват и с лични средства. Но големите местни банки отпускат и ипотечни кредити на чужденци. Имат предварително договорени схеми за кредитирането им със строителните предприемачи за дадения обект. Максималният срок е до 25 години. Иска се минимум 40% самоучастие. Годишната лихва е 3-5% и купуваният имот е обезпечение по заема, казва Габриела Тодорова. Кредитополучателят трябва да докаже доходи - най-вече чрез справки за движения по банковите си сметки шест месеца назад.
Галина Янева допълва, че за чужденците с постоянно местожителство в ОАЕ условията за ипотечно кредитиране са значително по-благоприятни от тези за хора без.
Напоследък и много строителни фирми действат като кредитори, обяснява Емилия Димитрова - предлагат покупка на жилище със разсрочено плащане. Например 50% до завършването, а останалата част на равни вноски през следващите пет-десет години. Имотът се прехвърля на собственика, след като бъде изплатен изцяло.
Сделките като правило се извършват в дирхами (AED). Плащанията най-често са по банков път, но и в брой не са официално забранени. Не се изисква деклариране или доказване на произход на средствата за покупка на имоти.
"Най-често купувачите от Европа, включително и българите, предпочитат да купят имот през доверена агенция или брокер. Неизвестните са твърде много и не искат да рискуват", казва Габриела Тодорова. На пазара в Дубай има множество регистрирани агенции за имоти. Българите предпочитат да работят с няколкото български брокера, активни на местния пазар.
Жив пазар, цените нагоре
"След две-три кризи пазарът е доста уравновесен и цените са такива, че могат да купуват и съвсем нормални хора. С регулирането му и купувачите от Западна Европа започнаха да се завръщат", казва Галина Янева.
От декември цените тръгнаха нагоре, казва тя. "И в момента се качват, заради поскъпването на строителните материали, на земята, заради необходимостта от нови документи. За последните две години ръстът е 35-40%", добавя Емилия Димитрова.
Тя отдава оживлението на пазара (20% ръст на сделките с имоти през 2021 г. спрямо 2019 г.) и на изложението Dubai Expo, и на либерализирането на някои режими в страната. Новоприет закон през 2021 г. очертава 160 сфери на дейност, в които може чужденци да регистрират компания в Дубай и без местен спонсор. Преди е било нужно спонсорът да има 51% дял. Въведени са студентски визи, 10-годишни визи за лекари, 5-годишни резидентски визи за хора над 55 г., инвестирали над 600 000 долара в Дубай.
Гражданство срещу инвестиция
Дубай е търсен и защото много лесно можеш чрез покупка на имот да получиш резидентска виза. Законите тук са строги, но без провинението да е доказано безспорно, никой няма да обвини, обяснява Емилия Димитрова.
Известно е, че граждани, които притежават имот в Дубай на стойност минимум 1 млн. дирхама (около 245 000 евро), имат право да получат тригодишна виза за емирството. Новото е, че от началото на 2021 г. прагът е свален на 185 000 евро в готово жилище, казва тя.
Български граждани могат да пребивават до 90 дни в емирството само със задграничен паспорт, после трябва да напуснат през границата, но могат веднага да се върнат за още 90 дни, обяснява Габриела Тодорова. Резидентската виза обаче носи някои допълнителни ползи - позволява да се отвори банкова сметка, да се купи кола, да се ползват по-добри условия при банков кредит. А ако човек е над 180 дни на територията на Дубай с резидентска виза, той е освободен от необходимостта да плаща данъци в страната си за доходи от втори и трети имот в емирството, казва Емилия Димитрова.
Иначе в ранния период на отварянето на пазара за чужденци Дубай привлича и с възможността да се купи имот през чуждестранна офшорна компания. Преди шест-седем години тази практика е ограничена и разрешена само на местни офшорни компании - регистрирани в някоя от свободните зони в страната. Собственикът обаче трябва да бъде обявен.
Какви са съпътстващите разходи
Еднократни такси: При прехвърляне на имот в Дубай се плащат 4% от стойността му на Dubai Land Department (DLD) - институция, която е в ролите на нотариус и служба по вписванията.
Ако имотът е купен директно от строителен предприемач, новият собственик не плаща комисиона, дори да работи с агенция. На вторичния пазар, при вече ползвани имоти, купувачът дължи 2% (при някои брокери 3%) комисиона на агента.
Фирмите начисляват ДДС в размер на 5% в цените на имотите ново строителство.
При покупка на имот ''на зелено'' от предприемач има и малка такса от 1500 дирхама (около 360 евро) за пререгистрация на договора към DLD, която се плаща, когато сградата получи разрешение за ползване. Някои предприемачи я поемат за своя сметка, обяснява Габриела Тодорова, професионален консултант по имоти и представляващ Luximmo в Дубай.
Регулярни плащания: В емирството няма данъци върху собствеността и доходите. За всеки имот обаче се плаща годишна такса за управление и поддръжка. С нея се покриват 24 часа охрана, басейн, фитнес, инфраструктура. "Таксите варират в широки граници, но средно са между 12 до 40 дирхама на кв. фут годишно (31.50 - 105 евро на кв.м) За апартамент средно ниво с една спалня в нормален квартал се плащат около 8000 дирхама (1954 евро) годишно, а с две спални - 15 000 дирхама (3663 евро)", казва за ориентир Габриела Тодорова.
Емилия Димитрова обяснява, че от две години DLD дава разрешителни за минимална и максимална такса за всяка сграда на база на разходите от предишната година. А разходите са под контрола на т.нар. "асоциации на собствениците", които включват четирима собственици и трима представители на управляващата компания.
Комунални разходи: Средните месечни разходи за ток, газ и вода на апартамент с 1 спалня при нормална експлоатация са около 300 дирхама (140 лева), по информация на Тодорова.
Най-новата имотна история на Дубай
Габриела Тодорова, професионален консултант по имоти и представляващ Luximmo в Дубай
Бум и срив на пазара на имоти
В периода 2004-2008 г. се наблюдават най-големият досега ръст на строителството, продажбите и пик на цените в цялата история на емирството. Инвеститори от цял свят изкупуват масово имоти в строящите се нови сгради. В някакъв период цените са високи и скачат главоломно. За кратък период цените скачат значително. После световната финансова криза удря и по пазара на имоти в Дубай и като срива цените на имотите и носи щети на строителите. Големи предприемачи фалират, а купувачите им ''на зелено'' не получават имотите, за които са платили.
Въвеждане на строги регулации
През следващите 5 години правителството предприема редица мерки към стабилизиране на дълговата криза и възникналото недоверие към местните строителни предприемачи. Въведени са изключително строги регулации, които първо централизират процесите правно. Основна рола получава местната Dubai Land Department, която контролира сделките с имоти. Регламентира се, че строителните предприемачи могат да получават вноски от купувачите ''на зелено'' само по ескроу сметки.
Възстановяване и нова криза
През периода 2008-2011 г. пазарът е вял, без нови проекти, а цените спадат с около 50%. Възстановяването започва от 2012 г. Темпът на новите продажби бързо се увеличава. Купувачите са основно от други страни в Близкия изток и от Африка. През 2015-2018 г. започва нова криза на пазара, свързана с драстично падналата тогава цена на нефта. Много от купувачите от богатите на петрол страни в Персийския залив преустановяват покупките на имоти в Дубай, което се отразява не само на пазара на имоти, но и на цялата икономика на емирството и на ОАЕ.
Нови данъци, нови правила
Следват редица реформи. През 2018 г. е въведен и ДДС в размер на 5%, а таксите за прехвърляне на имот се увеличават двойно - от 2 на 4% от стойността на имота. Наред с това правителството либерализира много от местните закони с цел да направи страна по-атрактивна за чуждестранните инвеститори. Дава се възможност чужденците да регистрират собствени компании в специално създадени за целта свободни зони, без да има нужда от местен съдружник (спонсор).
Икономиката потръгва
Мерките помагат и през 2018-2019 г. икономиката започва да се възстановява с леки ръстове от по 3% годишно. Ковид кризата от началото на 2020 г. временно забавя растежа, но до средата на същата година става ясно, че емирството и като цяло ОАЕ не е засегнато значително от ковид епидемията и заради доброто управление на епидемията от властите. Тласък на икономиката и на пазара на имоти дава и световното изложение Dubai Expo 2020. Всичко това повишава интереса на чужденците към Дубай. Европейците започват да се завръщат, първоначално като туристи, а отскоро и като купувачи на имоти и чуждестранни инвеститори в местната икономика.
Цените и сделките пак са нагоре
През 2020-2021 пазарът на имоти бързо се възстановява. Стартират много нови проекти, а все още ниските цени мотивират купувачите към сделки. През 2021 г. се отчитат рекордни обеми продажби. Средните цени се повишават с над 17%, но в края на годината все още са около 20% под пиковите цени от 2008 г. Прогнозите са, че ръстът на продажбите и цените ще продължат и през настоящата година заради фактори като световната инфлация и поскъпването на строителните материали.
Свържете се с Габриела Тодорова, професионален консултант по имоти и представляващ Luximmo в Дубай.
Публикуваната статия е превод/преработка на оригиналната статия или материал на съответния цитиран ресурс. Според закона за авторското право на Република България (чл. 9) авторското право върху превод или преработка принадлежи на лицето, което ги е направило, без с това да се накърняват правата на автора на оригиналното произведение.
в България