BG 
RU
EN
Луксозни имоти по населено място
всички населени местав България
Наем или ипотека
Вестник "Капитал"
03.04.2017
Отговорът на вечната дилема винаги е бил труден, но ниските лихви отново я правят актуална
Рекордно ниските лихви по ипотечните кредити и ръстът в наемите и цените на имотите отново извадиха дилемата наем или покупка на жилище със заем. Според БНБ ипотеките се отпускат при среден годишен процент на разходите 4.74%, което в някои случаи прави изплащането им с погасителна вноска, близка или дори по-малка от месечния наем на сходен апартамент.
Очевидно е и че все повече българи се възползват от това (макар и далеч от ентусиазма отпреди 10 години) - сегментът на ипотечните заеми е един от най-динамичните, като обемите нарастват десет поредни месеца и са близо 9 млрд. лв. към края на февруари. Разбира се, в уравнението има много неизвестни, за да се даде категорично мнение коя от двете опции е по-изгодна, а в повечето случаи е и въпрос на лична преценка, а не толкова на сметки. Много хора предпочитат да живеят под наем, вместо да затварят средства в имот, и ги инвестират в други активи. Освен това покупката с ипотека и притежанието на собствен апартамент са свързани с допълнителни разходи, изисквания и рискове.
Рискове и изисквания
При животът под наем условията в повечето случаи са ясни - месечен наем и разходи най-много за такса вход и някои много дребни ремонти. Съответно и рискът наемателят да бъде помолен да напусне от собственика след предупреждение от 1 месец.
Последното заедно с аргумента, че се плащат пари за имот, който не е негова собственост, най-често карат един човек да се насочи към покупка на собствено жилище. В сегашната ситуация сметките показват, че в повечето случаи се дава толкова за наем, колкото и за ипотека. Това, разбира се, също е доста условно и зависи от срока на заема - колкото е по-дълъг, толкова по-ниски са вноските, но се увеличават периода, в който трудно могат да се прогнозират рисковете.
Преди всичко съществува и един основен въпрос - има ли потенциалният купувач средства за първоначална вноска за апартамента, или за т.нар. самоучастие. Повечето банки позволяват кредитът да покрива 75 - 85% от стойността на имота. Именно това условие отказва много хора от ипотеките. Обратно - ако пък собственикът има повече пари за самоучастие, това би намалило вноските му по кредита.
Ако нямаме спестени
Ако бъдещият собственик не разполага поне с тези 15 - 25%, той може да изтегли потребителски заем, за да осигури сумата, което обаче натоварва с допълнителни разходи и изисквания. Лихвите по потребителските заеми са чувствително по-високи, отколкото по ипотеките, а и освен това максималният срок за погасяване при тях е не повече от 10 години. Това прави месечната погасителна вноска по тях значителна и може да наклони везните към наем на жилището. "За да се вземе решение за купуване на имот, човек трябва да е сигурен в постоянството на месечните си доходи", припомня Петър Илиев от "Кредитленд".
Банките искат месечната погасителна вноска по кредита да е не повече от 60% от месечния доказуем доход на клиента, което също може да е ограничение за купувачите. Тоест при 1000 лв. нетен доход максималната вноска трябва да е 600 лв. От дохода обаче се вадят и други задължения и разходи. Нещо, което не се изисква от хазаина.
Не бива да се пренебрегва възможността пазарните условия да се променят, което да доведе до повишаване на плаващите лихви и съответно на месечната погасителна вноска. Според банкери обаче това не може да се очаква да се случи в следващите 2-3 години. Но тъй като в момента сме на рекордно най-ниските лихвени нива, когато това се случи, разходите за обслужване на кредита ще тръгнат нагоре. С колко и кога точно, е нещо, което никой не може да каже и това е най-голямото неизвестно.
Още разходи за собствения имот
При положение че ипотечния заем е отпуснат и жилището е купено, към това се добавят и други разходи. На първо място, са брокерските услуги, които са между 1.5% и 3% от стойността на имота. Трябва да се имат предвид и разходите по приключване на сделката – учредяване на ипотека, нотариални такси. Всяка година собственикът ще дължи данък имот и такса смет, както и задължителна застраховка на имота, докато не изплати кредита. Някои банки изискват да се направи и застраховка живот на името на титуляра на заема. За жилищата, които са под 5 години, се дължи и ДДС.
След това трябва да имаме предвид и разходите за ремонт на жилището. Те са най-големи, когато то е ново и се продава на шпакловка, но дори и да е било обитавано преди покупката, освежаването и обзавеждането ще коства няколко хиляди лева на собствениците. Освен това обикновено се препоръчва предварително да се планират ежегодни разходи за ремонт между 1% и 5% от стойността му, което също изкривява първоначалната сметка. По закона за етажната собственост например се събират минимум 1% от минималната работна заплата на месец, или 4.6 лв.
И наемите имат разход
За сравнение, при наема единствените първоначални разходи са между половин и един наем комисиона за брокера и депозит за хазаина, който традиционно беше в размер на наема за 1 месец. Все по-често се случва обаче собствениците на по-добри имоти да изискват 2 или дори 3 наема предварително като депозит от наемателите. Наемателите обаче си плащат обикновено таксата за входа, а често и за някои дребни ремонти по апартамента.
В крайна сметка в уравнението "наем срещу ипотека" има и редица нефинансови фактори, които също могат да влияят на решението. Предимството на покупката е, че никой не може да ни изгони от собственото ни жилище, което е особено важно за младите семейства с деца например. Освен ако по финансови причини не се стигне до принудителна продажба на имота, а оттам и до напускането му.
Практиката показва, че в повечето случаи хората прибягват до ипотеки, когато има икономически растеж и те са сигурни за доходите си. Такава беше ситуацията в годините преди кризата от 2008 г., която обаче след това принуди много собственици да се разделят с апартаментите си заради свитите доходи. А 20 години е период труден за прогнозиране.
Ключови фактори при избор на ипотека
- Налична сума за самоучастие
- Сигурен доход сега и в бъдеще
- Допълнителни разходи и последваща поддръжка
Публикуваната статия е превод/преработка на оригиналната статия или материал на съответния цитиран ресурс. Според закона за авторското право на Република България (чл. 9) авторското право върху превод или преработка принадлежи на лицето, което ги е направило, без с това да се накърняват правата на автора на оригиналното произведение.
в България