BG 
RU
EN
Луксозни имоти по населено място
всички населени местав България
Новият имотен връх на София
Вестник "Капитал"
13.05.2017
Ръст от 30% за три години. Толкова бурно поскъпнаха средно апартаментите в София. Подобен ръст звучи като началото на нов имотен балон, подобен на онзи, който се пукна преди осем години. Аналогията е прибързана.
Първо, днес заплатите в столицата са с 80% по-високи отпреди осем години, а цените далеч не са достигнали миналите пикови нива, въпреки че в периода е натрупана инфлация от 9.7%. Второ, търсенето е по-умерено и е движено от устойчив ръст на населението на столицата с по няколко хиляди души годишно. Трето, сделките не са панически и спекулативни, защото над половината са за собствено ползване. Строителството също не е в количествата от бума. А лихвите са небивало ниски, което мести депозити към апартаменти и прави по-достъпни покупките със заеми. И за разлика от щедростта на банките до 2008 г., поне засега, те подбират по-внимателно клиентите и обезпеченията им.
Новото от тази година на софийския имотен пазар е, че офертите вече са достигнали нива, при които търсенето леко спада, а цените спират да растат.
Засега тенденцията за по-малко сделки е само за първото тримесечие и все още има агенции, които виждат потенциал за повишаване на цените, макар и бавно. Други смятат, че в по-високия клас, където квадратен метър е над 1500 евро, предлагането ще е голямо и дори е възможно цените в нишата да паднат в близката година.
Неволно равновесие
И все пак риск от балон винаги има. Погледнато откъм предлагането, проблемът е, че строителните предприемачи отново искат да строят много нови сгради, особено след като почти няма държавни поръчки за инфраструктура, които да носят свежи пари. Така на теория може да се стигне до свръхпредлагане и срив на пазара.
Засега тази опция изглежда задържана, волно или неволно, от общината. След десетките протести срещу застрояването и смяната на главния архитект на София, издаването на строителни разрешителни изглежда много по-прецизно, но оттам и доста по-бавно. Това поне за кратко може да донесе допълнително поскъпване на жилищата. Причината е, че чакането оскъпява вече вложените в парцел средства от инвеститора, а предлагането е свито.
Проблемът обаче, както и при предишния бум, е, че общината е просто страничен наблюдател. София не изглежда да има визия къде и как да се развива. Въпреки че все повече части на столицата се задъхват от автомобили и хора, понятието "жилищна политика" е изчезнало безследно от речника на управляващите този град. По тази причина новите сгради само уплътняват допълнително вече презастроените южни и източни квартали.
Бездействието ражда сблъсък: вече притежаващите апартаменти в търсените квартали, съвсем логично са против поредния блок пред прозорците им или в съседната градинка. Предприемачите обаче търсят точно тези терени, защото лесно ще ги продадат. Ако София не започне да мисли по въпроса и да реши бързо какво да прави, това е ситуация без изход.
Проблемът с "уплътняването" и недостига на терени в зони с вече изградена инфраструктура вдига цената на земята, а вече ражда и желание за жилищни небостъргачи. А в икономическата теория бумът във високите сгради е предвестник на балон.
Без балон на хоризонта
Повечето макроанализатори обаче не виждат основания за притеснения в момента. "Не се наблюдава формирането на нов балон с цените на жилищата в България. Днес няма ръст в кредита в пропорциите, наблюдавани в периода преди 2008 г. Няма и завишен приток на чуждестранен капитал, който да се насочва към сектора на недвижимите имоти, нито пък някакъв особен бум в строителството. Вярно е, че в София новоиздадените разрешения за жилища са близо до нивата, наблюдавани преди 2008 г., но при днешните темпове на ръст на кредита и при липсата на значими входящи потоци на чуждестранен капитал, това само по себе си не може да доведе до балон", казва Кристофор Павлов, главен икономист на Уникредит Булбанк.
"Две тенденции дърпат цените нагоре в момента. Едната е ръстът на новите кредити – по данни на БНБ за последните 12 месеца той е 23% на годишна база, но тук част са предоговорени заеми. Друг фактор са ниските лихви. Но към момента паритетът на заплати и цени на имотите се запазва. Така че на този етап няма притеснителни данни", смята Красен Йотов от Industry Watch.
А ако все пак се спука
Сигнал, че риск все пак има, даде Европейската комисия в последния си доклад за дисбалансите в българската икономика: "В последно време цените на жилищата се повишиха бързо... Благоприятните условия за кредитиране и подобрението на пазара на труда допринесоха за ускоряването на цените на жилищата. Темпът на увеличение може да породи рискове от надценяване."
Другата промяна, която е сигурна, е че вероятно от догодина лихвите ще започнат да се качват. С колко точно и кога, дори и в Европейската централна банка още не знаят. Но посоката е ясна: цикълът ще е нагоре. Вдигането, от една страна, ще направи депозитите по-атрактивни и може да отлее интерес от имотния пазар. От друга, поскъпналите заеми ще направят жилищата по-трудно достъпни. И дори могат да извадят нова порция апартаменти на пазара - от хора, които не могат да си позволят поскъпналите вноски.
Лош, не невъзможен сценарий, е и криза в Европа или света, която автоматично се пренася и тук. Но прогнозирането й е невъзможно.
Накратко, ако пазарът остане на достигнатото вече ниво на цени, търсене, строителство и кредитиране, балонът може да се размине. Ако обаче те вкупом продължат да растат, надуването му и последващото пукане е почти неизбежно.
Представяме ви портфолиото от луксозни имоти на Луксиммо
Публикуваната статия е превод/преработка на оригиналната статия или материал на съответния цитиран ресурс. Според закона за авторското право на Република България (чл. 9) авторското право върху превод или преработка принадлежи на лицето, което ги е направило, без с това да се накърняват правата на автора на оригиналното произведение.
в България