BG 
RU
EN
Луксозни имоти по населено място
всички населени местав България
Обратно на Черноморието
Вестник "Капитал"
17.08.2020
Цените на имотите по морето са безпрецедентно ниски, изборът - голям. Руснаците масово продават.
Българите са на вълна ваканционни жилища, почти не пътуват до Гърция и според брокери все повече гледат на юг от Бургас.
Статистиката до юли не показва бум на сделките, но броят може да порасне до септември.
Дали българите, принудени от вируса да летуват на Черноморието тази година, ще го харесат дотолкова, че да започнат да купуват повече ваканционни жилища там. В бизнеса с недвижими имоти са склонни да отговорят положително.
Цените по Черноморието са изключително ниски. Тенденцията се очертава в последните пет години, след като руснаците спират да купуват. В момента основно те масово разпродават - заради икономическата криза в страната им, защото не могат да пътуват и ползват имотите си. Най-често искат да си върнат сумата в рубли, която са дали при покупката. Заради девалвацията на руската валута обаче, измерена в евро, тя е два пъти по-ниска от парите при покупката. Благодарение на това на пазара се предлагат студиа по 15 хил. евро около Слънчев бряг и обзаведени двустайни апартаменти в отлично състояние по 60 хил. евро по южното море. Както отбелязват от агенциите, с тези пари в София може да се купят само гараж или паркомясто.
Освен това в момента по Черноморието - особено на юг от Бургас - в Созопол и Лозенец, а и не само, няма свободни хотели и квартири, а няма и къде човек да си сложи хавлията на плажа. Най-спокойно е в мегакурорта Слънчев бряг, но и там започва да се пълни. По Черноморието са и онези, които планираха Гърция и доскоро не са и предполагали, че ще разглеждат българското море като опция за почивка. А още по-малко като възможност за инвестиция във втори дом там.
От агенциите за недвижими имоти са единодушни, че наблюдават безпрецедентно засилен интерес от българи към имоти по българското Черноморие.
А има ли сделки
Данните на Агенцията по вписванията обаче засега не показват силен ръст в покупките.
"Ако гледаме числата за първото полугодие, не може да е вярно (твърденията за бум в интереса - бел.ред.), но усещането наистина е, че има засилено търсене за бюджетни имоти. Вероятно има ръст в запитванията от клиенти, възможно е да има ръстове при отделни фирми, но като цяло числата не го показват, а в Несебър, Бяла и Поморие спадът е голям", казва Добромир Ганев, председател на НС "Недвижими имоти". Добавя, че макар и спад, той е спрямо много силната 2019 г. А и че е възможно през третото тримесечие статистическата картина да се промени.
Броят на покупко-продажбите за май, юни и юли, вписани в Несебър (където попада и Слънчев бряг) за година намалява с 41%, в Бяла - с 19%, в Поморие - с 16%. Леко увеличение (1.5%) се наблюдава във Варна. А ръстове на сделки има само в най-отдалечените и по-слабо застроените райони - на север в Балчик (7%) и Каварна (5%), а на юг - в Царево (11%).
След вдигането на извънредното положение през юни и юли наистина има двуцифрено оживление в покупко-продажбите на много места по морето, но то донякъде е реакция на двуцифрения отлив от май. Общо за трите месеца сделките са с 9.5% по-малко, отколкото за същия период предишната година.
Изцяло български пазар
Данните трябва да се разглеждат с поне три неща наум. Чуждестранните туристи, които последните няколко години са почти половината от купувачите по Черноморието, в момента ги няма най-малкото защото не могат да дойдат дотук. През тази година по морето летуват и купуват почти само българи и статистиката показва динамиката в този сегмент. Сънародниците започват да купуват имоти по Черноморието по-активно от 2018 г. и изместиха като купувач номер едно руснаците.
Според Стефка Томова, управител на офисите на "Явлена" за Южното Черноморие, тази година българите са с 20-30% по-активни и като запитвания, и като сделки. Никола Стоянов, собственик и управляващ групата от агенции "Super имоти" твърди, че за седемте месеца при тях наблюдават 40% ръст на покупко-продажбите на морски и ваканционни имоти в бургаска област и 20% в област Варна. Южното Черноморие традиционно е по-посещавано от българите, дотам стига магистрала, по-купонджийско е, селищата са свързани като в мегаполис. Там има повече проекти и повече строителство и повече възможности за покупка.
Стефка Томова отбелязва, че договорените сделки се случват по-бавно, защото продавачите са чужденци. Отнема време, докато се придвижат документите и докато успеят да дойдат в страната, за да приберат личните си вещи.
Друг фактор са покупките на зелено, предварителните договори за които не се регистрират в службите по вписванията. Инвеститори и брокери твърдят, че противно на очакванията българите поемат риска от подобни сделки най-вече защото цените са по-ниски и им позволяват да се поберат в бюджетите си. Явлението обаче е лимитирано, защото новото строителство по морето вече е по-малко, а и конкуренцията на т.нар. вторичен пазар (на готови и ползвани апартаменти) - по-голяма.
Общо е и очакването, че сделките с недвижими имоти по морето тепърва ще набират скорост. Дори при обичайни обстоятелства силният им период е най-вече в края на сезона или след него, когато хората са идвали, видели, помислили, а и когато туристите ги няма и може да се правят огледи.
Ковид мода
Ваканционните имоти тази година излязоха на мода заради извънредното положение и общия порив след него да се търсят места за живеене сред природата извън градовете. "Пазарът много бързо се възстанови - в градовете, планинските курорти, особено при селските къщи. Единствено в сегмента на морските имоти нещата се случват по-бавно, търсенето е по-колебливо и в по-начални фази. И само там се наблюдава спад в офертните цени", казва Полина Стойкова, изпълнителен директор на Bulgarian Properties.
Забавеното търсене по морето тя обяснява така: Сезонът започна по-късно. Морските курорти доскоро бяха територията за чужденци и българите не ги познават. На сънародниците им трябва време да се ориентират и да осмислят и тази възможност. Но тя е оптимист, че "силният сезон и това, че си върнахме туристите от Гърция, ще повлияе на популяризацията на българските курорти и в частност на имотите в тях". Освен това очаква думата да си кажат и препоръките от приятели, които вече са купили имоти по морето.
Според Никола Стоянов в момента хората купуват имоти заради личния си начин на живот и този на семейството си, а не толкова, за да отдават под наем или да продават след време. Заради пандемията те не искат да стоят в големите градове, избягват хотелите и предпочитат собствени жилища. Първоначално наемаха дългосрочно - сезонно или месечно, после преминаха към покупки.
В момента купуват българи от всякакви социални прослойки - платежоспособни клиенти, но и със средни доходи. Има и млади хора с малък трудов стаж. Майките с децата лятото са на морето, мъжете работят в града и идват за уикенда, казва Никола Стоянов. В зависимост от бюджетите си се насочват към различни типове имоти.
Покупка със спестявания, за живеене
Българите купуват предимно със спестявания, макар че според брокери в последно време има и такива, които теглят кредити за по-скъпи жилища. "Ако имате бюджет от 20-30 хил. евро, ваканционните имоти са добра инвестиционна алтернатива. По-ниските им стойности дават повече възможност. Хората разбраха, че им е нужно по-спокойно място, а и вложенията в имоти са най-сигурни и познати за българите", казва Добромир Ганев.
Полина Стойкова отбелязва, че доходността от имотите по морето е около 3% и не е по-лоша от тази в планинските курорти. Въпреки че морският сезон е по-кратък, имотите са по-евтини. Освен това и таксите за поддръжка тук са по-ниски в сравнение със зимните курорти, където вървят по 14 - 20 евро на кв. м. Според нея среден клас имот, отдаван два месеца плътно, може да донесе приходи от 1000 - 1500 евро на сезон.
По информация на Никола Стоянов сделките на юг от Бургас се сключват на нива от 400 до 600 евро на кв.м. В област Варна цените са с 30-40% по-високи, отколкото по Южното Черноморие. Във Варна гонят 850-1200 евро на кв.м. В Златни пясъци, Албена, Евсиноград, Св. Константин и Елена стабилно са около 1000 евро на кв.м. Единствено в Бяла, Шкорпиловци и Каварна има цени по 400-500 евро на кв.м.
Между 15 хил. и 60 хил. евро
Изборът от имоти на изгодни цени по морето все още е голям. По информация от агенциите най-евтини са студиата от Равда до Свети Влас и в района около Слънчев бряг, които се предлагат по 12-15 хил. евро. "Продавахме и по 6-8 хил. евро на 5-7 километра от морето, но тези студиа се поизчерпаха", казва Полина Стойкова.
В Слънчев бряг двустайните апартаменти се движат между 25-28 хил. евро, а тристайните - около 40 хил. евро. За 45-50 хил. евро може да се намери двустаен апартамент в градчетата по Южното Черноморие.
Стефка Калчева, собственик на кантора "Дизара" в Бургас, обяснява, че българите търсят имоти между 40 и 60 хил. евро - двустайни и тристайни в отлично състояние. Съществено изискване е те да са в сгради, които се използват целогодишно. За 60 хил. евро, казва тя, може да се намери прекрасен имот на първа линия с гледка от скалите към морето. Българите с по-голям бюджет се ориентират към Созопол и Лозенец. В Ахтопол и Приморско има и по-бюджетни предложения.
В сегмента на луксозните имоти се предлагат най-вече останали апартаменти от инвеститори или жилища, бивша собственост на руснаци. Преди пет-десет години те купуваха и с бюджети по 200-300 хил. евро, казва Никола Стоянов.
Във високия спектър са апартхотелските комплекси на първа линия с много екстри - като "Маджестик", "Барсело", марината в Св. Влас. Апартаментите там вървят по 80 000 - 100 000 евро, според Полина Стойкова. Луксозните къщи на първа линия не са много и гонят цени от по 500-600 хил. евро. Има и редови къщи в комплекси за по 60-120 хил. евро.
За парцелите Стефка Томова от "Явлена" казва, че си струва да се инвестира в земеделски земи около Поморие и Царево. Сега те вървят на цени между 14 и 30 евро, а на първа линия до морето - и до 60 евро. На двете места предстои да влязат в сила общи устройствени планове.
Вторичният пазар задушава новото строителство
"Хубави имоти от инвеститори ново строителство се продават в Равда, в Слънчев бряг, но на цени от по 850-900 евро за квадрат сделки стават трудно. Българите купуват най-често до 500-600 евро на кв. м и то напълно обзаведени апартаменти", казва Никола Стоянов. По общи наблюдения има доста ново строителство, останало непродадено покрай отлива на руснаците преди две три години. Сега вече се строи ограничено. "Силният вторичен пазар пречи на новото строителство по Черноморието. Случва се себестойността на строителя да е колкото цената, на която се продават вече ползваните имоти", казва Стефка Томова.
"Това е валидно най-вече за Слънчев бряг, където се наблюдава рязък спад в цените на вторичния пазар и новото строителство се продава много трудно", опонира Екатерина Желяпова, търговски директор Green Life Resorts. Тя твърди, че на юг нещата са по-различни. От 2008 г. насам компанията строи поетапно един от големите комплекси по морето - в Созопол. Според Желяпова успяват да продават на цените от миналата година, които са в диапазона от 800 до 1500 евро на кв.м, а спадът в сделките като брой е едва 5-10%.
"Клиентите, които купуват в Созопол, имат определени изисквания, на които вторичният пазар не отговаря. Повечето от апартаментите на него са амортизирани, със стари мебели и оборудване. Нашите купувачи искат нови имоти, които да отговарят точно на тяхното търсене", добавя тя. Green Life Resorts предлагат апартаменти с различна степен на завършеност. Според Желяпова интересно е, че има и клиенти, с които подписват предварителни договори за апартаменти в строеж, които ще бъдат завършени след две години. Цените за тях са и по-ниски.
За наше учудване хората купуват и на строителни разрешения, казва Стефка Калчева. Тези сделки обаче се сключват основно от инвеститорите. Агенциите разбират индиректно, по клиентите, които първо питат при тях, а после се оказва, че са купили на зелено. Добрите ценови предложения карат хората да загърбват риска. Според Калчева той е почти минимален при сгради с по 15 - 20 до 25 апартамента, които вече са продадени до 45 - 50%, предвид и на факта, че инвеститорът обикновено има около 30% самоучастие.
Добромир Ганев допълва, че точно в този момент продажбата на зелено по Черноморието все пак се случват по-трудно, отколкото в София. Че с тях трябва много да се внимава. И че много зависи от това на кой етап на зеленото се купува.
Въпросът с таксите
Една от основните задръжки пред купувачите по морето са годишните такси за обслужване, които се събират в затворените ваканционни комплекси. Изискването да няма такива е сред петте основни критерия при търсенето на имот, казва Добромир Ганев. През годините тези такси се оказват сериозен проблем. Има немалко съдебни дела между недоволни собственици и фирми за управление. Тънките моменти с таксите са предварителната информация за тях, размерът им и начинът, по който се изразходват.
Според Ганев добрата практика е допълнителните такси да бъдат обявявани при покупката на имота и тогава да се подписва договор с фирмата по поддръжка. Често предприемачите ги премълчават, когато продават на зелено.
Изправени пред български клиенти, поддържащите фирми "започнаха да идват на себе си" и коригираха "безумните нива, предлагани на руснаците", обясняват от агенциите. Надделяла е логиката, че е по-добре да събират нещо, отколкото нищо.
За купувачите са приемливи нива от около 500-600 лева годишно. Това прави по 40-50 лева на месец за озеленяване, басейни, контролиран достъп, без които луксозните комплекси не могат, казва Стефка Калчева. По информация на Стефка Томова във ваканционните комплекси с големи територии и с басейни на Смокиня, Каваци, в ММЦ таксите варират между 5 и 15 евро на кв.м жилищна площ. Най-важно е да са съобразени с това, което получава клиентът, и да има прозрачност за изразходването им, казва тя.
В някои случаи проблемът с таксите е заложен още при проектирането. Когато за малък комплекс например са предвидени екстри като басейни, лобита и заведения, поддръжката на тези общи части е скъпа и разпределена между по-малко собственици, логично рефлектира в по-големи такси. В последно време инвеститорите строят комплекси с по-малко допълнителни съоръжения, за да намалят допълнителните такси, казва Добромир Ганев. Стефка Томова добавя, че в Поморие, Слънчев бряг - запад, във Влас има и жилищни сгради, чията поддръжка е като при етажната собственост в градовете.
Вижте всички предложения от портфолиото на Luximmo на българското Черноморие!
Публикуваната статия е превод/преработка на оригиналната статия или материал на съответния цитиран ресурс. Според закона за авторското право на Република България (чл. 9) авторското право върху превод или преработка принадлежи на лицето, което ги е направило, без с това да се накърняват правата на автора на оригиналното произведение.
в България